【现场说法】留学生在澳洲可买二手房吗？与买新房有什么区别？

留学生返澳学习，租房困难，买房成为一些人的选择。在本期《现场说法》听众热线节目中，Auslaw澳合律业管理合伙人林汇铭律师和听友们聊了聊留学生在澳买房（以昆州为例）的话题。

答案是可以。任何人都可以在澳洲买房，只是会因为身份的不同而受到一些限制。你如果不是澳洲公民或永久居民，通常只能买新房，不可以买二手房。也就是说，如果你是临时居民或纯海外人士，那你在澳洲购房前，需要先满足一些额外的条件，而这两类人群还会受到外国投资审查委员会（FIRB）的购房审核。

临时居民：持有临时签证，且有效时间超过12个月的群体，比如签证时间超过12个月的学生签证和485毕业生临时工作签证的群体，这些人属于临时居民，又或者是居住在澳洲、已经递出澳洲永久居留签证申请，且持有Bridging Visa过桥签证的人，并有权在澳洲居留到永居申请完成。以上这两类群体都属于临时居民。

显而易见，我们的澳洲留学生属于第一种临时居民，也就是说，留学生在澳洲可以购买空地用于建房，也可以购买新房和楼花用于自住和出租。

纯海外人士是指没有居住在澳洲，或者没有持有任何澳洲签证的人，严格来说，指持有12个月以下签证的人，比如持有澳洲旅游签证的人士，也属于纯海外人士。

留学生在澳购房一般需要18周岁以上，其他没有严格的年龄限制。但是年纪较小没有足够收入的学生如需办理贷款购房，可能会面临不小的障碍。特别是考虑到全职学生的收入非常有限。因此，如果需要办理贷款，还是需要有足够经济来源的人士买房较为稳妥。如果以父母名义购房，则可在申请FIRB许可后购买澳洲新房或楼花。

根据FIRB规定，持有500留学签证的留学生（允许其在澳洲合法持续逗留十二月以上）被认定为澳洲临时居民，可以购买一套二手房作为自住用途(即该居民必须使用该物业作为其在澳的主要居所)。需要注意以下几点：

• 签证到期或离境3个月内需要卖出（即在该居民停止使用该物业为其主要居所的3个月内出售此物业）；

• 均需要申请FIRB审核，根据房价申请费各不相同，100万以内的房子申请费为13200澳元；

• 不可以出租、分租，否则视为违反FIRB规定（即该居民不得出租此物业或其中任一部分，同时需要保证在物业成交时期内是空房并无任何人居住）；

• 在留学生签证过期后，如非法继续持有该二手物业，根据法律的规定被查处将面临最高12.75万澳元的罚金或三年监禁，他们还将可能被处罚购房价格的25%。

提示：留学生在购买二手房时，建议在合同上加入“Subject to FIRB”条款，即如果在28-45天之内，FIRB申请未获批准则合同自动终止，已付的定金应该全额退回。

二手房的竞争比起新房和楼花可能更为激烈。

一般来说，楼花和新房是定价销售，而二手房一般为出价或拍卖等形式出售，简单来说即价高者得。

同时，如果购房者递交了海外人士买房许可FIRB申请最后却未能拍得该二手房，那FIRB的申请费是不退的。

目前，FIRB批准函内会注明购买该物业的最高价限制，如果最后拍得的价格超过FIRB批准函，可能会面临额外的费用。因此，在购买二手房时可能需要更多的技巧及准备工作。

如果留学生买房准备要办贷款，那么在购买前请务必联系好自己的贷款经理和律师，了解相应政策后在进行购买。因为银行在办理贷款业务时主要看房屋的价值及贷款人的还款能力，那么作为在澳的全职学生，是很难达到银行贷款的收入要求的。尤其是留学生在澳每周仅有20小时的合法打工时间（注：疫情期间取消打工时间限制的特别政策将于2023年中截止）。但是，部分银行或基金公司接受留学生父母作借款人或作担保的贷款方案。无论留学生以什么身份贷款，收入证明都是必须的。留学生虽然没有收入或是收入较少，但是可以以父母为担保人，以担保人的收入来担保你的贷款。

此外，如果贷款比例超过80%的话，是会被要求出示3个月以上连续存款的能力证明，贷款还款的期限一般是30年。因此，留学生购买二手房务必准备好充足的资金，寻求贷款经理的融资建议等。

除了房款外，以下举例说明留学生买房交割前/交割时需要支付的费用。

来自天津的留学生小白，她在昆士兰大学就读化学研究生，也打算长期在布里斯班生活发展，父母便打算资助小白购买一套80万澳元的房产为例（无论新房或二手房，并不影响税务与费用），作为首次置业的自住房，那么应缴的相关费用（无贷款前提下）预估为：

• FIRB申请费：约13200澳元（假设开发商或卖家未获得FIRB豁免）
• 产权注册费(titles registration)：约2357澳元
• 基础印花税 (transfer duty)：约21850澳元
• 海外人附加印花税 (AFAD)：约56000澳元
• 律师费：约1500澳元

   

   

   

土地税（land tax）：土地税每年都需要交，本土人士自住房免征。海外人士购买house，地税会稍高一点；如果购买公寓，由于是所有业主共同拥有土地，所以分担到每位业主头上很少，几乎可以忽略不计。自2017年7月1日起海外投资者每年缴纳的土地税从0.75%增长到2%。

物业管理费（strata fee）：公寓、townhouse等需要交物管费，带土地的独立house不需要交物管费。每个楼盘不一样，大约每季度几百澳元。

市政费（council rate）：不同的楼盘不一样，一般每年大约要交$1200，但有时开发商会提供。

污水费（Water rate）：每年$1000-1200，但有时会开发商提供。

在节目中，听友们还咨询了无遗嘱情况下继承自住房顺序、遗嘱或全权委托书丢失、永居签证到期未续、遭受克扣工资和职场霸凌、离婚后孩子监护权及财产分割的时间限制等问题，林汇铭律师均做了详细解答。请您点击收听完整内容。