从千万级CBD Penthouse买卖看二手公寓交易中的法律问题

最近帮客人处理了一个悉尼CBD的penthouse购买事项。两层的顶楼公寓价格上千万，CBD中心的中心，不过不是一线海景。客人问，这个价格值不值，我说只要你喜欢就好。的确，这个价位不买带地的独栋house而买city的公寓，不是喜欢还会是什么，是真的喜欢住在市中心。

我当然不歧视公寓，不过公寓，大家明白概念上跟独门独院的house还是有区别的。所有住户属于一个strata scheme，彼此独立却又受约束。这些特点在买卖时会带来哪些额外的问题，我们通过这个房产千万级的买卖案例来给大家简单说说。

成交前的维修问题

区分自己房产区域和公共区域（common property）

我们知道很多二手房买卖，无论价值几何都会在验房时遇到或多或少的房屋问题，这些都需要买卖双方协商到底该谁来修，谁来承担费用，何时修好等问题。当然大多数情况下，合同中都会写明买家签署合同即同意接受现有房屋条件以及维修状况。

公寓和house最大的不同的地方就在于要分清哪些区域是自己lot的，哪些算作公共区域（common Property）。

通常来说公寓内部空间的所有东西都需要业主自己负责维修，包括公寓内墙，内部的装饰，地毯地板等。那与之相对的所有外部空间，包括分隔墙，窗户，包括正门和阳台滑拉门（1974年之后注册的strata schemes），以及阳台通常都属于common property，由owners corporation来负责。

在这个CBD案子中，我们同时遇到了来自内外的维修问题。从公寓lot内部来讲，客人在看房时发现厨房的自动开关柜门系统（由触摸控制）有不灵敏现象，和卖家协商，卖家同意在成交前修缮好安装新的系统。由于是公寓内部的问题，买卖双方很容易解决，双方律师草拟一个特殊条款放在合同中就可以。

另一方面，公寓的主阳台在客人购买前一直持续出现渗水迹象。从物业报告来看，楼下的邻居已经报告给物业很多次，并且物业已经决议需要更换全部的阳台瓷砖和下面的防水涂层，作价大概10万澳币。大家可以看到，这里因为阳台属于common property，因此物业是有责任提供这部分的维修的，而不是业主本人，同时成本也会由整栋物业的业主来分摊。所以这部分，是没办法由卖家控制的。

通常来说，作为买家，我们需要要求卖家配合物业公司尽快开始施工，但是工程的进度和完工时间却是卖家不能保证的，所以对于common property的工作，即使是自家阳台，也不是卖家可以完全说得算的。

物业费和车位

大家一定好奇这物业费要一年多少，我算了算一年的总额大概等同于澳洲人均年收入的数额。所以真的白送给大家伙儿，很多人也养不起这个房子。那物业费为什么这么贵，我们这里顺便说一下物业费的算法。

物业费的费用通常包括几个方面：整个建筑的正常保养费用包括公共区域、公用游泳池、健身房等的养护，建筑保险，一些清洁维护工人的费用，物业公司管理费，以及维修基金等。这些费用的总和即这个总的strata scheme 费用，然后会按照每个lot的所占比例（unit entitlement）来算到每一户的费用即为你自己要付的物业费。

这个unit entitlement的比例是整个strata scheme在土地局注册时就确定下来的，主要考量的是每户公寓的房产价值。所以价值高的penthouse自然在strata scheme中占的比例就会高。当然city本身很多建筑是heritage，在年代保养上和保险上都会成本很高，所以自然物业总成本就很高。

除此之外，也是这个房产很特殊的一点就是房产本身是不带有车位的。准确来说，是没有一户拥有自己的车位，全部地下车库都属于common property并且是有公司专门运营的valet parking来管理。根据这本合同的房产物业管理条例及声明，房主有权使用4个valet parking作为车位，即只有使用权没有所有权。同时，因为是valet parking，业主在缴纳物业费的同时还需支付不菲的停车费用。如果迟交或者拒绝缴纳，那车位的使用权也会被取消。

这些具体的要求和使用办法也是会在strata by-laws 和strata management statement中详细阐明。所以在购买这类房产时，一定要了解物业方面的具体要求，因为很多情况需要在购买前就知晓。

关于物业报告 （Strata Report）

同时在这里我们提一下物业报告的重要性。因为这栋Penthouse购买时，中介已经准备好物业报告供潜在买家审阅，所以不需要买家单方面再去申请。

通常来说一般买二手公寓时，律师都会建议客人做一份物业报告。有没有必要去做，我觉得有，当然除了很新或刚落成的楼盘。但是这份报告通常会不会影响买房的decision making，我觉得不会。很多人会说，那我花钱做这个report干嘛。

我们先看看物业报告一般包括哪些主要方面：

• 现在进行的以及过往的维修记录；
• 现在物业整体运营的财务状况；
• 现在的物业费情况；
• 有无可能存在特别物业费收取（special levies）等。

很多情况下我们会发现，你要买的那一个lot，比如进行一项重大维修或者将要进行一项重大维修，像我们这个案子遇到的阳台维修，也许会影响到你一段时间的居住体验或者给你未来一段时间造成困扰，比如持续渗水到邻居家。而这些问题都是可以在物业报告中发现并多加注意的。

一份好的物业报告，就像是一份传记。让你浏览完就像看过了整个物业的过往史。除了展现在你面前的公寓表象，物业报告可以让你更加深刻的了解这栋楼：这个物业，你的邻居，以及未来会不会有什么让你操心的问题。

所以简单来说，除了中介告诉你的，物业报告会告诉你更多，让你在分析价格和未来投资上有一个更全面的分析。当然哪个邻居屁事多，也可以从上面看出来。

以上内容供大家在买二手公寓时作参考，由于客人的隐私问题，内容有做修饰改编。

感谢阅读，下期见。