使用过期的Form 6会导致代理协议无效吗？| 昆州物业管理法规问答（3）

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昆士兰州《1997年共有产权项目法人团体和共有产权社区管理法》及与之配套的适用于不同类型共有产权社区的五个管理细则，共同构成了共有产权社区管理的基本法律框架。物业经理在工作中与业委会（Body Corporate Committee）和法人事务经理（Body Corporate Manager）打交道时遇到的许多问题，在这些法规里都可以找到相应的实体法和程序法的规定。

本系列文章试图就物业经理在工作中经常或可能遇到的带普遍性的问题，找出相应的法律规定，供华人物业经理在有需要时参考。但读者不应依赖本文提供的信息而替代就其具体问题获得相关专业法律意见。

昆州《房地产从业人员管理法》（Property Occupations Act 2014）规定，房产中介在向任何客户提供中介服务之前，必须与客户共同签订一份政府制发的《房产出售、出租或拍卖代理人任命书》（Appointment and reappointment of a property agent, resident letting agent or propertyauctioneer），即POA Form 6。Form 6的实质是一份代理协议。未签订《任命书》就充当客户代理人开始提供中介服务的，最高可罚款200点（昆州2017年7月1日起一个点等于126.15澳币），即25,230澳币。

签订的《任命书》中，法定必须填写的内容不准确不完备的（if not in compliance with the requirements of the POA），任命书从签订之日起就没有效力，中介即使提供了服务也无权收取佣金和收回垫付的费用。同时，没有有效授权还要向法院起诉，索要佣金或费用的，最高可罚款200点。

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那么，误用了过期的Form6表格（Out of Date Version）签订的协议，会因为表格不是最新版本（Current Version）而导致代理协议无效吗？

根据昆州现行法律和以往判例确定的原则：当法律对完成（政府）规定的表格有强制性要求时，没有必要一丝不差地按规定完成表格，实质性地按规定完成表格即可（strict compliance with the forms is not necessary and substantial compliance is sufficient）。落实到本期问题就是，误用了过期表格本身并不会导致所签代理协议必然无效。关键看新旧表格的差异是什么，要看忽略了这些差异是否会造成实质性不合规。