失合规，邓肯垫款追不回 （上）

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房地产出售、出租和拍卖服务在昆州一直受到政府的严格监管，因为其涉及的财产价值动辄几十万上百万澳币，消费者的利益一旦受损都不会是小数目，所以政府在2014年把房产中介行业特别从其他中介行业剥离出来，专门颁布了《房地产从业人员管理法（Property Occupations Act 2014）》（以下简称“POA”），对房地产从业人员的从业资格和行为准则作出了详细的规定。

根据POA，任何人要从事房产中介服务必须首先持有有效的房产中介执照，并在执照允许的具体服务范围内开展业务活动，无照经营者或借照经营的借出借入方有高额罚款和牢房伺候。

其次，POA要求，房产中介在向任何客户提供中介服务之前，必须与客户共同签订一份政府制发的《房产出售、出租或拍卖代理人任命书》（Appointment and reappointment of a property agent, resident letting agent or property auctioneer），即POA Form 6。Form 6的实质是一份代理协议。未签订《任命书》就充当客户代理人开始提供中介服务的，最高可罚款200点（昆州2017年7月1日起一个点等于126.15澳币），即25,230澳币。签订的《任命书》中，法定必须填写的内容不准确不完备的，任命书从签订之日起就没有效力，中介即使提供了服务也无权收取佣金和收回垫付的费用，同时，没有有效授权还要向法院起诉，索要佣金或费用的，最高可罚款200点。

2016年12月2日，昆士兰州民事与行政诉讼法庭（QCAT）公布了一起房产中介诉客户拒付广告费用案的判决书。该案争执的焦点就是双方签订的《任命书》是否符合POA的要求，是否有效。被告在原告填制的任命书中发现了19个不合规之处，法官对这些指控一一点评，最后作出令人信服的判决。笔者认为，了解本案的内容，了解法官如何判断任命书的合规与不合规，对消费者和房地产从业人员双方的权益保护，都有相当重要的意义。

一、案件事实

邓肯先生在花园之城图文巴（Toowoomba）从事房地产中介服务已经超过25年了，他的中介公司在从事多种类型房地产中介服务的同时，在推销农场地产方面的能力尤其为人称道。

2015年11月2日，邓肯接到安妮的一通电话，咨询委托邓肯出售她在皮茨沃斯小镇附近的农场事宜。皮茨沃斯（Pittsworth）在图文巴西南40公里处。安妮的农场距小镇不到10公里，占地500英亩，土地之上有安妮家的房子和饲养的上百头肉牛。俩人约好第二天邓肯前去拜访安妮并签订房产中介代理人任命书。 

第二天一大早，邓肯就来到了安妮的农场。邓肯随身带来了空白的任命书（Form 6），和一份做为任命书附件的邓肯公司的服务协议（Appointment of Real Estate Agent）。见面后，安妮首先要求邓肯采用拍卖形式出售农场，且售价最好能达到200万澳币。随后俩人花了将近一个半小时讨论市场策略，决定12月11日举行拍卖会，如果流拍，则继续由邓肯公司排他性独家代理出售三个月。随后，邓肯与安妮讨论了此次服务将产生的各项费用的情况，并手写了一份费用明细表（Fees and Charges Schedule），费用合计10,880澳币。该明细表成为任命书的第二份附件。最后，邓肯将双方口头商定的代理协议的内容，填入任命书，交安妮过目。俩人约好第三天安妮到邓肯的办公室去签任命书。

11月4日，邓肯给安妮发送了一份邮件。邓肯在邮件中估计安妮农场的售价应可达到185万至200万澳币，同时提供了近期六笔交易的细节，但没有一笔交易的成交价超过100万澳币。最后，将打印好的费用明细表作为邮件的附件发给了安妮。

11月5日，安妮来到邓肯的办公室，双方在任命书上签字，邓肯将其中一份交给了安妮保存。

12月11日，拍卖以失败告终。之后，直到任命书给予的独家代理期到2016年3月10日结束，邓肯出售农场的努力也没有成功。邓肯原以为可以从出售农场的收入中拿回自己垫付的1万余元澳币的广告等费用，现在代理权终止，只好直接要求安妮支付这笔费用，但安妮拒绝支付。几番讨要，几番拒绝。这时，半年时间已过，邓肯不得不诉诸法律，将安妮告到了昆州民事和行政诉讼法庭（QCAT）。

QCAT是小额诉讼法庭，只受理诉讼金额2万5千澳币以下的案件。根据QCAT的法庭规则，为节省当事人的诉讼费用，提高判案效率，原被告双方，除非有极其特殊的理由并经法庭批准，均需亲自出庭，不得请任何人包括律师代理出庭。

在接到邓肯的诉状和他向法庭提交的证据副本后，安妮也向法庭和邓肯提交了她的答辩状和证据。本案经过2016年10月21日，10月27日和11月11日三次开庭后，卡罗尔法官于2016年12月2日下达了判决。

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二、答辩内容

安妮在答辩状中列举了邓肯填写的任命书（Form 6）和作为任命书附件的邓肯公司服务协议中的19项错误，认为提供的信息不准确不完备，因此任命书不合规（not in Compliance），从开始就没有效力，邓肯无权根据没产生效力的任命书讨要发生的费用。

安妮在答辩状中罗列的19项错误是：

1.  房产中介执照持有人信息提供得不正确不完整。执照持有人是邓肯拥有的中介公司，全名“EIT有限公司”，但任命书上写成“EIT”，没有“有限公司”字样；

2.  在售房产的地块识别信息不完整。地块描述部分仅填写了地块规划图上的编号，没有填写地块的街道地址；

3.  在售房产的类型信息缺失。邓肯公司的服务协议中有一处要求写明房地产的类型，计有独立屋、公寓房和农场等九个选项，邓肯一个没选；

4.  代理时效的选择缺失。任命书中有一处要求写明代理时效是一次性代理还是持续性代理，邓肯两个方式都没选；

5.  代理期限错误。任命书中填写的代理期限的开始日期是2015年11月3日，截止日期是2015年3月10日。截止日早于开始日；

6.  任命书的一处修改未经双方首字母签字确认。任命书中有一处要求双方确认任命书中写明的价格是“出售价格”，“出租价格”，还是“拍卖保留价格”。邓肯先选了“出售价格”又涂掉，之后选了“拍卖保留价格”，但双方未在修改处签字确认；

7.  任命书要求提供一个房产价格区间，以提供给房地产广告商网站用于建立一个检索价格区间，但该信息在任命书中缺失；

8.  邓肯在签约前，没有跟她讨论代理期限的长度；

9.  邓肯在签约前，没有告知她最长90天的代理期限可以谈判；

10.  关于代理方式，邓肯在签约前直接就选了排他性独家代理，并没有向她解释非排他性独家代理和排他性独家代理的区别；

11.  邓肯在签约前没有告诉她，如果他是排他性独家代理，即使是安妮自己找来的客户，她还要向邓肯支付佣金；

12.  邓肯在任命书写上了如果农场在拍卖会之前卖给了安妮自己找来的客户，邓肯仍然要收安妮1%的佣金，但邓肯在签约前并没有和安妮解释这个安排；

13.  Form 6 版本错误。邓肯使用了过期的Form 6 版本（2014年12月版），没有使用当时的最新版本（2015年10月版）签约；

14.  任命书关于佣金如何计算不明确。在佣金计算部分，邓肯写的是“2.25%加GST，最高45000澳币加GST”。任命书没有说明佣金是什么数额的2.25%，无法据此计算出佣金。

15.  邓肯没有详细列明各项广告费用，而且费用表也没有按照任命书的要求做成任命书的附件;

16.  其他费用也开列的不够详细。比如，房产产权信息查询费是70.22澳币，但是并没有单独列出来，而是包含在“产权信息查询和房产信息彩页共计300澳币”之中；

17.  安妮在11月5日签字时忘了写上签字日期，邓肯私自在自己手里的任命书上替安妮写上11月6日作为安妮的签字日期，还把日期写错了；

18.  邓肯公司服务协议的第二部分（Part B）名叫“市场价值分析”。这部分是空白。该部分特别写明“如果本部分没有填写，请见作为附件的‘市场分析报告’。”服务协议中关于“是否收到市场分析报告”的方框里，邓肯标明了“是”。但安妮声称邓肯并没有提供这样一份报告作为附件；

19.  邓肯公司服务协议的第七部分（Part G）名叫“隐私权保护”。这部分也是空白，没写任何内容，协议不完整。

客户在任命书及其附件中找出了房产中介多达19处的错误，哪些错误无关紧要，不会影响任命书的效力，而哪些错误是致命的，会导致任命书无效呢？法官根据什么标准判断错误的轻重呢？

欲知法官如何判案，敬请期待下篇。