昆士兰住宅租赁法即将改变 | 澳法评
- 租客签回 RTA Form 1a 入住屋况报告的时间从三天增加到七天，给租客更多时间发觉并通报出租房的屋况问题。
- 租客可以安排做的紧急维修额度从相当于 2周租金增加到4周租金，房东必须要事后还钱给租客。物业经理可以安排的维修金额则是与房东以书面方式同意，但等于也该增加到4周租金相当的额度了。
- 租客可以向QCAT 法庭申请强制维修的命令，要求房东修缮出租房。
- 租客在入住七天内如果发现出租房不符合基本居住标准，可以强行中止租约。
- 租客也可以在房东不遵守QCAT法庭强制维修的命令下中止租约。
- QCAT法庭也能重审涨租，如果发现房东为了回收让房子达到基本入住标准的费用而涨租，可以下令降租，符合市场租金。
- 受害的租客只要七天通知的成本就能离开出租房，受害租客可以连夜逃离后书面通知物业经理或房东，只承担七天的房租成本。
- 让终止了租约的受害租客可以申请退回他们付出的那部分押金，减少他们接触施害一方租客的需要的需要。
- 允许房东要求留下来的租客补上退给搬离租客的部分押金。
- 允许租客可以更换出租房门锁而不需要房东同意。
- 为了保护房东不受滥用这些法律的影响，受到家暴的租客需要在中止租约时用规定表格并提供证明，例如保护令、警察保护通知、法庭命令、家暴防范工作者或社工或医生证明等。
- 对于不当泄漏这些资料的房东与经理也会受到罚款。
· 这个出租房并不适合养宠物，因为没有合适的围墙、开放的空间或可以人道的养宠物的环境
· 在这出租房养这宠物会对健康与安全带来无法接受的风险
· 养这个宠物很有可能会导致对出租房的破坏而这个破坏会超过押金可以修理的程度
· 养这个宠物会违反其他法律，例如市政府规定、房车公园规定或小区住户公约等
· 租客不同意房东或物业经理提出的合理条件
· 想养的动物在法律定义上不能被归纳为宠物
· 其他法律实施细则列出的理由
房东可以要求的合理条件包括：
· 如果不适合养室内的宠物必须留在户外或被限制在出租房的特定区域
· 对于可能携带跳蚤或其他传染病的宠物，租客必须在租约结束时请专业的公司来喷燻杀虫消毒
· 如果同意了让宠物住在室内，租客必须在租约结束时请专业的公司做地毯清洁
· 但是，要求涨租金跟增收押金不属于合理的条件
修改的法律也厘清了以下內容：
· 房东不得因为允许租客养宠物而涨房租，也不能增收宠物押金
· 正常的磨损 (Fair Wear and Tear) 不包括宠物造成的破坏
· 租客需要对宠物造成的任何困扰如噪音与破坏负责
· 违反房东批准养宠物的合理条件等于违反租约
· 房东的批准必须也得到小区住户公约下业委会的许可
这一大改革算是满足了前副州长 Jackie Trad的「遗愿」了，也不枉爱狗爱到嘴对嘴亲亲的她大力推动让租客可以养毛小孩。虽然觉得还是有很多不够清楚可能会造成纠纷的地方，但到时就看看 RTA 昆士兰租赁管理局怎么样处理了。如果有投资房要嘛就让它很适合养宠物然后先把租金订高一点，要嘛就让它没围墙不适合养宠物，知道租客要养宠物或带宠物再涨租金将不再合法，而租客也有可能先把宠物寄养朋友家，租到房子后再提养宠物申请，反正很难有理由拒绝。宠物拉屎拉尿对于地毯造成的破坏是否是专业清洁公司能够恢复的就只能看看之后新法实施后的情况了。我想制定法律的官员们应该是没闻过被猫狗屎尿长久渗透的地毯，希望未来RTA跟QCAT能允许房东要求租客更换洗不掉臭味的地毯。
· 这出租房需要空出来才能做重大的维修或装修
· 这出租房要改变用途 (例如要从长租改成短租)
· 房东或房东的直系家人要搬入自住
· 这出租房已经卖出而买家要求要空房交屋
· 这出租房要空出来才方便房东卖房
以上这些理由房东都需要给租客两个月的通知，定期的租约在到期前都不可以被提前终止，除非租客同意提早解约。我们现在千万不要让我们的租客变成 Periodic 持续性租约，因为想要终止持续性租约不再像以前一样可以给两个月通知无理由终止s了，但租客可以随时给两周通知无理由终止持续性租约。以上的终止租约理由不可以滥用骗人，惩罚是 50 个Penalty Units罚款单位 (2021年7月1日前是 $130.55/penalty unit)，基本上用了以上除了定期租约到期外的理由，六个月内房东都不能再出租该房子，除非能证明不是故意骗人终止租约。
房东可以向QCAT法庭申请强制中止租约，如果租客有重大违约如在出租房内从事非法行为、破坏房屋、危害他人或邻居、强烈影响其他租客的合理安宁、舒适、隐私或重复违反小区住户公约。
租客可以因为以下新理由终止租约：
- 该出租房不符合基本住房标准
- 房东没有在QCAT法庭下令强制修理命令期限内维修
- 同住租客过世
另外租客也将受到修改新法律的保护，避免房东或物业经理做出报复性的行为。如果租客为了争取自身权益，给了房东或物业经理 RTA 11 表格违约通知、要求房东为屋况做维修改善、向法庭申请了命令、或向RTA等政府部门提出申诉抗议，然后房东或物业经理就给了租客除了拖欠房租以外的违约通知RTA 11表格、涨租金、或不续约，这都可以被视为报复性行为，租客可以在一个月内请法庭阻止。
6月18日的时候这个法案已经一读通过，现在交给了相关委员会审查研究，该委员会的主席是我们南区 Mansfield 选区的 Corrine McMillan州议员 (该区租客比例约25%)，加上部长是Algester 选区的 (该区租客比例约25%)，应该不至于再出啥夭蛾子，毕竟她们两位选区的选民没有像South Brisbane一样有高达 66%的租客，她们不会特别去讨好租客。这个法案已经没有太大毛病，在昆州工党完全执政下法案要三读通过也就是时间问题。RTA 昆士兰租赁管理局预测法律改变后她们会增加20~30%的工作量，QCAT法庭认为新法通过后会把它们的非紧急案件增加53%一年 (约2559个额外申请)！
这次法律改革代表房地产从业人员一方的 REIQ 地产中介公会功不可没，坚持住房东应该能依照合约终止租约的权利。租客工会的代表则是很失望的表示之前版本中租客可以对出租房屋做出微小修改如钉挂画作的提案不见了。绿党的 Amy McMahon表示昆州政府背弃了 180万昆州租客，选择了站在投资者与房地产业界这边，不去限制房租的增长。她们绿党的提案里包括限制房东涨租金跟不让房东赶租客，不过州议会里只有两席的他们任何提案只可能被当笑话，正好被工党拿来作比较。
总的来说，昆士兰住宅租赁法律的修改应该是板上钉钉，也算是在租客与房东之间取得了一个平衡，比以前更偏向租客但还是在房东可以容许的范围。工党也是好手段，先要求前进三尺再退后一步，再把矛头转向要求前进五尺的绿党，最后应该能皆大欢喜。感谢过去两三年响应我号召共同抗争的所有同学！谢谢我学生们组织的 APMA澳洲物业管理联盟与APA澳洲业主联合会的投书，我们帮房东们守住了底线！
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