昆州置业税务、(首次)补贴与印花税减免
2021年7月21日，国际奥委会正式宣布布里斯班成为2032年奥运会主办城市，而由于澳洲政府将对布里斯班基础设施建设进行大量的投资，房地产的未来前景对于本地人以及海外投资者变得非常有吸引力。
由于介绍昆士兰州投资环境及法律法规的中文资讯较少，中方投资者对昆士兰州的投资情况缺乏必要了解，在业务拓展与投资选择的过程中遇到了诸多问题。而房产交易作为投资中占量最多的标的，其相关法律资讯也最为中方投资者所关注。需要注意的是，本文中所指的房产交易主要为二手房交易。
为使中方投资者，特别是澳洲新移民与房产置业者，更好地了解昆士兰州相关投资法律环境，本文将对澳洲（昆士兰州）《1974年产权法》、《1994年土地法》与《1975年外国收购与接管法》进行总结归纳，通过以下罗列的法规要点对昆州房产交易法律进行集中地介绍与分析。
需要指出的是，当前澳洲投资环境不断变化，加上各投资者在自身背景、投资领域或选择方向等方面存在差别，本文仅为读者提供一般性参考，并无意提供任何个案法律建议。本文数据更新于2021年9月。
一、置业昆士兰州的主要税务
1.基础印花税
澳大利亚联邦政府不征收印花税。但澳大利亚各州对各类文书（即书面文件）和相关交易征收印花税。各州采用不同的印花税率，文件和交易类型不同，税率也会有所差别。如今，有些地区征收不再需要实际的书面文件来征收印花税，现多称为“交易税”。
昆士兰州的基础印花税税率表如下：
关于缴纳时间，现房与期房（楼花合同）也有所不同，如未能在规定时间内缴纳印花税，州政府会加征印花税利息；如晚交印花税有特殊原因，可提出申请豁免或减免利息。
- 如买的是楼花，买方需要在该房产产权注册之后的30天内交印花税。
- 如买的是现房，买方需要在无条件进入合同后的30天内交印花税, 即使30天内该房产还没有成交。
2.海外人士附加印花税
2018年7月1日之后，签署交换的合同的海外买家除了缴纳和本地居民相同的印花税外，还需额外缴纳合同价7% 的海外人士附加印花税。
昆士兰政府对海外人士的定义为非以下人士者均为海外人士:
- 澳大利亚公民
- 持有永久居留签证人士
- 其中新西兰公民也必须持有永久居留签证
我们以昆士兰州首府城市布里斯班一套60万澳元的投资楼房为例：
- 一般印花税：20025澳元
- 海外人士附加印花税：×7%=42,000澳元
- 总印花税额为：62,025澳元
3.土地税
澳洲土地税是土地所有者按照年度缴纳的税种。土地税，按字面意思拆解，即对“土地价值”所征收的税，而“土地价值”不包括地上建筑物的价值。例如投资者有一栋海边别墅价值$120万澳币，那么真正的“土地价值”可能是50万澳元。政府也会根据市场情况进行地价调节，然后通过市政费与税单通知单通知业主。即，土地税和房屋建筑价值没有关系。
在昆州，税务局（OSR）会以您在每年的6月30日零点在昆州拥有的永久土地的价值来计算您的土地税。即实行一年一征缴。
一般而言，土地税的起征额度为：
- 公司，信托或者养老金主体，土地价值超过$350,000会征收土地税
- 个人主体，土地价值超过$600,000会征收土地税
通常，该房产如果是您（个人主体）的主要居所，则房产附着的土地不会征收土地税。
关于土地税豁免的更多信息，请参阅以下文章：
二、首次置业补贴与印花税减免
与中国各大城市纷纷推出“限购令”不同，澳大利亚政府一向将“让从来没买过房子的年轻人买得起房“作为主要政策进行落实与执行。在此大背景之下，昆士兰州政府对于首次置业者的支持力度也越来越大，主要推出以下政策以鼓励并支持首次置业者安居乐业：
1.首次置业补贴：
首次购房补贴计划由澳洲政府投资、由OSR机构管理，旨在帮助符合条件的澳洲首次置业者去购买或者建造他们的第一套自住房。这个计划只针对住宅房产的购买或者建造，申请者也必须是澳洲公民或永久居民。这个补贴的数额随各个州和所购买的房屋项目而不同，最多可高达2万澳元。
在2018年7月1日后签订交换的合同，昆士兰州政府将给予1.5万澳元的置业补贴。在物业交割过户手续完成之后，或在物业建成拿到建成证明之后，即可在12个月内向昆士兰州OSR办公室递交申请。
申请首次置业补贴的主要要求如下：
- 必须是澳洲永久居民或公民（或与永久居民或公民共同申请）；
- 置业者年龄满18周岁；
- 不能以公司的名义购买；
- 置业者或置业者的伴侣（包含婚姻关系，同居关系或注册的伴侣关系）从未在澳大利亚任何州拥有房产；
- 必须是购买或自建的全新房产；新房（包括土地）合同价值不超过750,000澳元；
- 必须在成交后12个月内提出申请；
- 需要在房产交割后或者最终视察完成后的一年内搬入居住，并至少持续居住6个月；
- 联名置业者中的任何人未曾申请过补贴；
- 联名置业者只可以申请一次，并仅限于一套物业。
2.自住（房屋）印花税减免
申请首次自住（房屋）印花税减免的主要要求如下：
- 置业者以个人名义购买；
- 置业者年龄满18周岁；
- 置业者在交割过户手续完成之后的12 个月内必须搬进去自住；
- 置业者入户之后的12个月内不可将房屋出售或出租；
- 置业者必须是首次购买房屋，在世界上任何地方没有拥有过房产；
- 置业者未曾申请过类似首次自住印花税补贴。
- 合同价格少于$550,000。
如房屋是自住，但不是首次自住；或者
是首次自住房屋但合同价值超过了550,000，购房者仍然可以申请自住（房屋）印花税减免。（最高减免额度为$7,175澳币）
3 .首次自住（空地）印花税减免
申请首次自住（空地）印花税减免的主要要求如下：
- 这是您第一次申请首次购买空地的印花税减免
- 在澳洲或者海外，您名下没有任何的房产
- 在土地上承建您的首套房子，并在土地交割后的两年内搬入
- 空地上仅能建造一个住宅
- 以您个人名义购买（不能是公司或信托）等
如果符合上述条件：
当土地的价格是$250,000以下时，您可以申请印花税的免除。
当土地价格在$400,000以下时，您可以申请印花税的优惠。
当土地价格超过$400,000，无论您是否是首次购买空地，没有任何的印花税减免。
如果您看完以上还是对印花税优惠或相关减免政策一头雾水的话，非常欢迎使用我们的印花税计算器来计算您置业所需准备的印花税以及相关的优惠额度：
声明：
仅供一般性参考，并无意提供任何个案法律建议，内容受作者本人原创保护且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。
作者介绍
林汇铭
- 中国法学学士 (国家奖学金)，英国国际商法硕士 (荣誉学位)，澳大利亚法律博士
- 澳大利亚澳和律业管理合伙人
- 昆士兰州最高法院执业律师
- 澳大利亚联邦法院注册律师
- 中国上海市浩信律师事务所法律执业者
- 中国法律职业资格证书
- 涉猎产权法、移民法与国际商法等领域
- 近十五年中英澳三国法律学习工作经验
- 坚持华人社区公益法援与法律专栏普法宣传
- 专注于亚太地区跨境法律业务与企业法务咨询
