法律、产权及税务角度解析如何共有持有澳洲房产

在澳大利亚，只要房产购买合同的买方是两个人或以上，律师在准备房产过户文件时都会向买方询问：“你们想如何共同拥有该房产？是以Joint Tenants的方式还是以Tenants in Common的方式”？面对这个问题，大多数人都会问，什么是Joint Tenants？什么是Tenants in Common？我们要购买的是自由拥有的土地（FreeholdLand）并成为该土地共同的所有者（Owners/Landlords），为什么要我们选择成为哪一种租客（Tenant）呢？

中文通常把前一个词组（Joint Tenants）翻译成“共同共有人”，而后一个词组（Tenant in Common）翻成“按份共有人”。之所以在两个词组中都有“Tenant”出现，是因为这两个法律词组已有上千年的历史。一千年前的英国正处于封建时代，全国的土地归国王一人所有，国王将大片土地分封给臣子占有和使用以换取臣子的忠诚、田租和兵役，然而土地的所有权仍属于国王。上一级臣子又可以把他们占有的土地继续分封给他们下面的臣子占有和使用。就这样一层层分封下来，所有的土地占有者都是租客（Tenant），除了国王，没有人是地主（Owner/Landlord）。一千年后的今天，虽然封建土地所有制度早已经灰飞烟灭，但是带有封建色彩的描述土地共有关系的法律词语却沿用了下来。

根据澳洲的财产法，共有关系只有两种。一种叫共同共有（Joint Tenancy），另一种叫按份共有（Tenancy in Common）。土地房屋的买方是两人或以上时，在办理房产过户时必须注明他们选定的共有关系，拒绝选定的，产权处将以等额按份共有的方式登记。因为选择不同的共有关系，将会对房产的最终归属和税负产生长期深远的影响，因此每一个准备与他人共同购买土地房产的人都应该对这两种共有关系的区别有所了解，以便根据自己的实际情况，作出正确的选择。

一、什么是共同共有？

共同共有是指共有人不分你我、你中有我、我中有你地同时拥有一处房产。每个人都拥有房产的全部权益但是每一个共有人在该房产中又都不具有排他的或比其他共有人更大的权益。共同共有的一个最重要特征是法律承认“幸存者独享权（the Right of Survivorship）”。当一个共同共有人去世时，他/她在房产中的权益立即自动转移给其他还在世的共同共有人，每一个共有人去世都发生这样的权益转移，直到所有房产的权益都转移到最后一位幸存者为止。只要还有其他共有人在世，任何共有人通过遗嘱处理自己在房产中权益的行为都是无效的。任何与其他人共同共有的财产，法律不允许作为遗产进行处分。

二、什么是按份共有？

与共同共有相反，按份共有是区分你我的共有。每一个共有人在房产中所拥有的权益份额都是共有人在房产登记时事先协商确定的，可以是一人一半，可以是三七开、四六开，可以是多人按任意份额共有一处房产。按份共有不适用“幸存者独享权”法则。每一个共有人都可以自由处分自己在房产中的权益份额，既可以在生前出售，也可以在遗嘱中加以处分。一个按份共有人去世并且没有留下遗嘱，他/她的权益份额并不转移给其他共有人，而是要按法定继承的原则处理。

三、选择共有方式要考虑哪些因素？

在澳大利亚，选择房产共有方式，主要考虑以下两个因素：

01

房产归属

在你百年或意外身故的情况下，你希望何人得到你房产的全部份额。如果是共有人，则可以选择共同共有，如果只希望共有人获得部分份额，或者不想让共有人取得任何份额，则必须选择按份共有。因为只有在按份共有的情况下，“幸存者独享权”法则才不生效，法律才允许你通过遗嘱处分你的房产份额。

02

税务负担

在1980年以前，澳大利亚实行遗产税，所以那个时候夫妻共同共有房产非常流行，因为如果一方去世，另一方自动取得全部房产权益，可以有效避开遗产税。到1981年，遗产税在澳大利亚各州全部取消，但澳洲联邦政府在1985年开始征收资本利得税（Capital Gain Tax）。资本利得税的计税方式与遗产税完全不同。在资本利得税框架下，共同共有人不但得不到税务优惠，相反还可能要比按份共有人多交税。因为在共同共有情况下，一方去世另一方取得的财产份额在将来出售时，资本利得税的计税基点是双方当年共同购买该房产时的价格，而在按份共有情况下，权利人根据遗嘱或法定继承原则取得的财产份额在将来出售时，资本利得税的计税基点是去世的共有人死亡时的市场价格。两种价格之间的时间跨度可能是十几、几十年，如果这段时间内房产价格飞涨，以幸存的共同共有人身份取得财产要比以按份共有财产的继承人身份取得财产支付明显更多的资本利得税。

由于澳洲税法对出售用做家庭主要居所的住房免征资本利得税，所以从资本利得税的角度，家庭主要居所可以选择共同共有，但除此之外的房屋，选择按份共有，可能是一个更经济的选择。

四、共有关系可以改变吗？

共有人可以向产权处申请变更产权共有关系。既可以从按份共有变更为共同共有，也可以从共同共有变更为按份共有。只要变更的前后不涉及共有人权益份额的改变，就不会产生印花税，只需缴纳变更注册费。但如果涉及到共有人权益份额的变更，则权益增加的一方要根据权益增加部分的市场价值缴纳印花税。比如共同共有的两人变更成一人一半的按份共有，不产生印花税，但是变更成一人70%，另一人30%，则获得70%份额的人要就多得的20%缴纳印花税。

共同共有关系可以由一个共有人单方面决定变成按份共有关系，即解除共同共有关系不需要其他共同共有人的同意。申请人可以直接到房产局办理，但要签署并提交一份声明，声明其已将解除共有关系的变更注册申请文件送达或已经合理努力试图送达所有其他共同共有人。

在多人共同共有的情况下，一人解除共同共有，不影响其他人继续共同共有。比如，三人的共同共有被一人解除后，解除申请人按份拥有房产的三分之一，另外两人按份拥有三分之二，但这三分之二仍由两人共同共有。