别人可以合法地对我的房子“指手画脚”？不懂第三方权益(Easement, Covenant, Caveat和Mortgage)，购房可能吃大亏！
澳洲实行土地私有制，但这并不意味着买下房子后就能高枕无忧、随心所欲改造房产。你的房产上可能存在他人权益，导致你日后利用房子时碍手碍脚。澳和律业 | Auslaw Partners作为澳洲综合性的领先华人律师事务所，拥有针对土地房产买卖的经验丰富的律师团队，本文将告诉您澳洲土地上第三方权益(Easement, Covenant, Caveat和Mortgage)的相关规定等，将要购买土地房产或昆士兰本地的家人们建议收藏！
- 为什么会存在他人权益？
- 他人权益有哪些？各自内容是什么？
- Easement
- Covenants
- Caveat
- Mortgage
澳和律业 | Auslaw Partners是澳洲一家领先的综合性的多元文化律师事务所，拥有涉及各类案件的丰富实践经验
- 为什么会存在他人权益
在澳洲，房产转让与权益申领实行注册制。在此制度下，房产所有权的证据即为房契。房契上登记的内容很多，一张注册好的房契往往包括土地的所有人姓名（registeredproprietor），土地的独有的注册编号（lot／plannumber）以及其他关于此块土地的他人注册权益（other registered interest）。
澳洲土地的确是私有不假，但大多数的土地其实或多或少都会受到第三方的他人权益影响。他人权益之所以存在，是因为生活或商业的需要。比如某私人土地上的道路是唯一道路、为了商业价值而限制对房产的改造等。这些他人权益会清楚地登记在每一份土地房契上。受到影响的房产面临诸多限制，如可能被限制翻修、建筑高度甚至装饰风格等。买家若不清楚这样限制，贸然买下房产，可能导致购房目的落空。
那么，这些他人权益有哪些种类？影响有多大？会不会随着土地买卖持续存在呢？下文将为您一一解答。
- 他人权益有哪些？各自内容是什么？
1. Easement
Easement（地役权）是一种最常在房契上见到的关于土地的encumbrance（产权负担）。之所以叫作产权负担，是因为关于此土地，所有人无法100%随心所欲掌控。澳洲土地私有制，我的地本应我说了算，他人未经允许经过我的土地，构成trespass to land（非法侵入土地）。但是如果存在easement（地役权），情况就不同了。简单来说，easement意味着其他人的土地对你的土地是存在某种使用权利。地役权主要分两种：Positive easement和Negative easement。
（1）Positive easement
此种地役权可以让权利人不经允许即对他人的土地行使某些权利，主要是给予权利人进入别人家土地的权利。举两个最常见的例子：
①过路权利：
张三家的地在李四家后面，但张三家没有任何通往主路的小路，唯一的办法就是从李四家地上通过，所以张三与李四协商好在李四的土地上注册了一个easement。此地役权允许张三从李四家划一条3米宽的土地作为行车道easement，那么以后张三使用这条3米宽的地时，就可以不经李四允许，李四也不得阻拦。
②排下水权利：
张三家又想通过李四家边界的地埋管子排下水（drain water），李四同意张三付一笔钱，就可以在自家边界1.5m宽的地下埋一条下水管，来帮助张三家的地排水（easement to drain water1.5 wide）。当然easement也会给予张三权利，去李四家地里维护、修理下水管。
（2）Negative easement
与前述相反，此种地役权并不会给予进入土地的权力，而是限制某土地上不能做某件事的权利。
典型的例子是，李四家是一线无遮挡无敌海景土地。而张三家属于二线海景，房子在李四家土地后面，有没有海景完全取决于李四家房子有多高。为了也有无敌景色、提升房子土地价值，张三和李四签定一个negative easement。协议约定，在李四家的土地上，李四不能建超过X米高的房子。因此，通过此种easement，张三保障了自己的土地利益。
那么easement会不会跟着土地转让一直延续下去？通常来说会。因为easement的权益是附属在土地上的，并不会跟人走。因此无论谁之后买到这块土地，都会受已经存在注册的easement的影响。
2. Covenants
Covenants从概念上来说类似于合同关系。同样，Covenants从形式上也分为两种：Positive covenant和 Negative covenant 。
（1）Positive covenant
Positive covenant从形式上主要约束土地的所有人去做一些事情，大多数为关于维修和维护的covenant。总的来说，受到covenant影响的土地所有人需要参与covenant要求的维修和维护。这种维修与维护小到townhouse几户共用屋檐和排水槽因而需要共同承担维修责任（这种属于房主之间的私人covenant）。大到关于要承担某些主管线下水的维护（这种是和council之间的covenant）。
（2）Negative covenant
这也叫做restrictive covenant或者restrictions on use of land，基本规定了在土地上不能做什么事情以及不能做什么用途。最多出现在新开发的公寓或者成片开发的土地建房项目里。
很多时候为了保证某一个区域建成之后的一致性和整体美观，开发商会规定建房时的颜色材料选择。或者更细一点，关于房子footprint或者driveway的走向。这些都是通过注册covenant来实现的。除此之外，当地的市政厅如果对于某些土地使用上有要求，也会通过covenant的形式附加在土地和土地拥有者身上。
那如果不遵守这些covenants的要求，会有什么结果？如果违反的行为出现，相关的利益方包括市政厅、开发商、邻居，都是有权通过法律方式寻求赔偿并且寻求禁止令的。同时也许会要求将房屋建造中没有按照covenant要求建设的部分推倒重建。
那如果一方卖掉土地或者房产给第三人，covenants到底会不会制约这个第三人买家？答案是不一定。由于篇幅所限以及理论过多，在这里就不延伸展开了。大家如果有相关疑问或者真的遇到相关情况可以咨询专业律师。
3. Caveat
Caveat在之前关于mortgage的文章中有提过（详情请见：被银行拒绝，选择私人借贷？你得知道这些！| 产权法39）。这主要起警示阻止作用。其目的在于，提醒潜在的买家：有相关第三方对于土地或者房产拥有某项权益的（Equitable interest）。同时也能够阻止其他潜在权益人损害注册caveat人（caveator）的利益。
举例来说，以下情况下，第三方有可能注册caveat到你的房契上：
①没有注册的贷款人借钱给房主购买土地；
②买家签合同购买房产，但是房产还没过户交割前；
③期权购买土地下的期权所有人权利；
④第三人在房产成交时有帮助房主购房款的出资；
⑤与房主签有租约下的租客。
因为本身的警示作用，因此拥有注册caveat在房契上的房产转让或者转卖时，必须小心处理。买家一般会要求房主先做Withdrawal of caveat，再过户。在某些情况下，caveat也无法阻止土地的交易，比如房产或土地本身就有银行抵押贷款，而在抵押下的银行强制出售与过户，一般就不会受到caveat的影响。
4.Mortgage
顾名思义，就是按揭贷款了。大多数情况下，四大银行会作为抵押人和贷款人在房契上存在。那如果是非银行借贷的话，其他金融机构或者个人的名字也会显示在房契上。
一般在房产过户时，都会需要Discharge of Mortgage（解除按揭），这样新的买家才会接受一个没有mortgage存在的土地或者房产。
以上就是常见的关于房屋土地产权上的他人权益形式的简单介绍。当然，一般在买房时也不需要过多担心，好的房产律师会仔细审核合同，重点关注这些潜在影响买家权益的事项并且积极沟通讨论的。希望此文可以帮助大家多留个心眼，买到符合自己心意的土地或房产。
关于此文的更多问题，欢迎联系澳和律业 | Auslaw Partners（免费法律咨询热线：1300 0123 00或微信：Auslaw05），获得更多资讯与澳洲昆士兰布里斯班领先话语律师团队的法律建议。
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