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产权法主要是界定个人和企业的权利和责任,以及这些权利和法律的交易和执行的法律。财产有两种类型:不动产和动产。因此常见不动产和动产纠纷主要表现在税务,产权交易,土地登记,抵押贷款,物业管理,财产分割等方面。为此澳法评作者们撰写了土地税,附加印花税,楼花合同,轻型开发,法人团体等文章帮助读者深入了解产权法。

2018年澳洲购房咨询最高频的四大法律问题(下)

2019.12.07 | 澳洲法律评论作者团 | #林汇铭律师

回顾过去一年,2018年的澳洲投资市场无疑是令华人投资者与相关从业人士印象最为深刻的一年。

这一年中,投资环境有起有伏,汇率走势稍起稍落;许多买家担忧退市,也有许多投资者趁低入市;许多相关从业者离岗转业,也有许多从业者厚积薄发。

然而,变的是环境、汇率与政策,不变的是跨境(房产)投资市场愈演愈热的大势。

古人云“以史为镜,可以知兴替“。本期,作者从电话、会面及邮件等多个渠道,为读者与客户解答买房过程中的各个法律问题里,整理出澳洲置业相关法律问题,并结合作者以往相关文章案例,推出“2018全年澳洲购房咨询最高频的四大法律问题”专题文章。

本文旨在为大家全面归纳并逐一解析在澳洲买房的过程中,需要注意的法律事项。本篇为下篇:

上篇回顾:2018年澳洲购房咨询最高频的四大法律问题(上) | 产权法65

1.    婚前财产分配的法律原则;

2.    外国买家投资澳洲房产的法律新政(海外人附加印花税);

3.    购房合同签订需要注意的法律事项;

4.    楼花转售的4种主流方式。

更多阅读:匠心收藏贴!2016-17澳洲投资/移民法十大新政全解析 | 澳洲移民法01

最高频法律问题 ③ | 购房合同签订需要注意的法律事项

咨询频率:★ ★ ★ ★★

法理难度:★ ★ ★ ☆ ☆

据房产网站Realestate报道,澳洲房产市场利润相当丰厚,2018年第4季度,二手房房产业主整体获利达到178亿澳元。

如此之高的交易盈利比仰仗于澳洲不断上涨的房价,但同时相伴的便是对于购房合同法律风险的高频咨询

法律风险 法理规则 评析或案例
1. 房屋风险的转移,何时转移? 以昆士兰州房地产协会标准合同为例,房屋的责任风险从合同签订日后第一个工作日的下午5 点起从卖方转移到买方。
此后房屋如果发生损毁,如遇自然灾害﹑火灾﹑或其他事故等,即使尚未完全成交,造成的损失也将由买方承担。
买方需要在合同签订之后尽快安排适当的保险,以保障自己的权益,否则就有可能会造成不必要的经济损失。如果买方需要向银行贷款,多数银行也会要求买方先购买房屋保险。
2. 售房合同生效后,卖方另行签订抵押合同? 合同为当事人双方真实意思表示,不违反相关法律法规强制性规定,合同有效,卖方人将房屋另设抵押无法办理过户不影响合同效力。 买卖双方签订房屋买卖合同,卖方将位于新南威尔士州的一处房产出售给买方,该房屋买卖合同为双方当事人真实意思表示,不违反有关法律法规强制性规定,且合同签订后买方已经入住房屋自住至今,因此买卖双方签订的房屋买卖合同合法有效。
虽然卖方出售房屋后未为买方完成房屋产权过户手续的,并用该房屋抵押在他处另行办理了抵押贷款,但不影响买卖双方签订的房屋买卖合同的效力,买方有权利要求卖方解除所有抵押贷款,完成过户手续。
3. 以贷款条款撤销合同? 以昆士兰州房地产协会标准合同为例,房屋买卖可以以买方在"贷款日"到期前成功从"贷款银行"处得到所需"贷款数额"的贷款批准,并且贷款条件令买方满意为条件,前提是合同中"贷款数额""贷款银行"以及"贷款日"三项都要正确填写。
换句话说,如果买方经过努力仍无法得到满意的贷款,可以以此为理由终止合同。
合同同时要求买方必须尽力安排贷款,如果买方不安排贷款,或者在决定贷款条款是否满意时不实事求是,都将被视为违约。在此情况下,卖方将可以没收全部订金,还可以对由此造成的损失要求赔偿。如果在贷款日前买方无法获得贷款批准,则可以通知卖方终止合同。
买方在向卖方确认贷款成功前必须仔细阅读贷款合同上的条款,确定所有贷款条件都是可以接受的。一旦确认了贷款成功,但是银行最后却不能提供贷款,从而导致无法按时成交的话,买方将有可能损失掉全部合同定金,并且被要求赔偿对卖方造成的损。
4. 以建筑及害虫检查条款撤销合同? 以昆士兰州房地产协会标准合同为例,合同可以以买方获得满意的书面房屋检察与害虫检查报告为前提条件。
和贷款条款一样,"检查时间""房屋检查人"和"害虫检查人"三项都必须正确填写,否则此条款无法生效。
买方必须尽力安排检查并得到报告,如买方不安排检查,或者在判断检查结果是否满意时不实事求是,都将被视为违约。
如果买方在合理考虑的情况下依然觉得报告结果不能使其满意,即可以向卖方提出终止合同。这个要求也必须在合同上规定的检查时间当天下午5 点之前提出。
5. 交割后发现卖方违约,买方可否仍主张赔偿损失? 未按约定履行合同义务造成损失的,应当继续履行并赔偿损失。 阳台移门与车库阳蓬属于固定装修,按照约定应随房屋一并转让。卖方若拆除移门和车库阳蓬,损害了买方的合法权益,造成买方损失,买方有权利主张向卖方要求赔偿损失。
6. 合同已经履行,但迟迟无法过户? 过户文件是向政府部门提供房屋买卖详细情况的重要文件。
卖方必须按照法定要求提供产权转让文件,协助过后;买方缴纳印花税后必须在过户文件上加盖已缴印花税的图章。
如果委托律师办理房屋买卖事宜,律师会为您办理其中手续并代缴印花税。如果选择自己完成交易过程,则需要到州政府的财政税务部(Office Of State Revenue)缴纳印花税并在过户文件上加盖印章。
成交后买方或买方的贷款银行需要向产权办公室提交过户登记申请,把买方登记为房产的所有人,并将贷款银行登记为按揭权人。
在登记后产权办公室会告知各相应政府部门房屋产权的转变,如市政府及州财政税务部门等。如果您购买的房产是连体别墅或市公寓等有管理公司负责管理的房产,还需要填写相应表格已通知管理公司产权的转变。
政府部门不会主动提供实体的产权证明,需要业主主动申请。但是,业主可以通过产权检索(Title Search)找到物业所有权的证明。
7. 房屋被查封会影响合同效力吗? 房屋被查封暂时无法办理过户手续,但合同效力并不受其影响。 买卖双方签订的《房地产买卖合同》,系双方的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。
虽卖方因违章建筑与税务欠款被州政府部门处于查封状态,暂时无法办理过户手续,但不影响上述《房地产买卖合同》的效力,故 买卖双方签订的《房地产买卖合同》有效,卖方应在合同约定的期限内办理过户手续。
8.     卖方要求买方放弃冷静期? 以昆士兰州房地产协会标准合同为例,当买卖双方在合同上签字,并且买方或其律师收到签字的合同后,按法律规定,买方享有五个工作日的合同冷静期且可以拒绝卖方的放弃要求。 在此期间买方随时可以终止合同,但是卖方可以要求买方缴纳相当于合同目标金额0.25% 的罚金。但是,拍卖达成的买卖合同往往不会附有冷静期。
9.     海外人利用本地人的PR身份挂名买房? 若房屋买卖合同被认定为以合法形式掩盖非法目的(例如逃税),合同无效。 若双方之间的房屋买卖并非正常交易,其真实目的是为了取得银行贷款或逃税骗税。根据相关法律规定,以合法形式掩盖非法目的的合同无效。
10.  交割日临近,买方只要求一天延期,卖方却“死不答应”? 此种情况下,卖方有权利同意无息延期,同意有息延期户或拒绝延期。但倘若卖方消极或迟延不答复延期要求,造成买方无法按时交割,应该如何处理与应对呢?  

更多阅读:《昆州房产交易法律指南》专题系列

a)    昆州房产交易法律指南 (2) – 置业合同中的十大“问题”条款

b)   昆州房产交易法律指南 (2) – 产权交易法律流程(上)

c)    昆州房产交易法律指南 (3) –置业税务、(首次)补贴与印花税减免

d)   昆州房产交易法律指南 (4) – 执行合同时,37个细节一定不能忽视 | 产权交易法律流程(中)

e)    昆州房产交易法律指南 (5) – 产权交易法律流程(下)

最高频法律问题 ④ | 楼花转售的4种主流方式

咨询频率:★ ★ ★ ☆ ☆

法理难度:★ ★ ★ ★★

A.     交付前直接转售(撤销原合同,签署新合同)

楼花转让最基本方式

卖家同意终止合同,卖家寻找到并转售给独立第三方(新买家)

买家已经寻找到一个潜在的独立第三方(新买家)并向卖家提出楼花转卖:

- 卖家同意转让

  • 卖家与旧买家签订旧合同撤销书
  • 卖家与新买家签订一份新合同
  • 通常价格与关键条款不会改变
  • 旧买家不需要交印花税,印花税由新买家承担,最后由新买家进行交割过
  • 在旧合同终止的同时,旧买家最初支付的10%首期款由卖家律师处退回

- 卖家不同意转让

  • 旧合同继续,若旧买家无法交付,卖家保留追诉权详见“若楼花无法顺利交付,您可能面临的法律责任”

B.      交付后再售出(旧买家可加价)

旧合同继续进行

  • 旧买家找到了一个新买家购买此楼花,即旧新买家之间达成一份新合同(卖家不直接参与)
  • 在新合同中,旧买家成了卖家,合同价格与条件由旧新买家协商

涉及旧新两份合同

  • 卖家需要与旧买家先交付该物业(旧合同),然后再过户给新买家(新合同)
  • 旧买家需要交一次印花税,新买家也需要按照新的合同交印花税
  • 旧买家向卖家支付了首期款,新买家则需要向旧买家支付相规定首期款

旧买家责任

  • 在有合同条款限制的情况下,旧买家在找销售代理出售房产前必须得到卖家的同意
  • 旧新两份合同的交付需要三方同时同地点进行,物业会最终过户到新买家名
  • 旧买家的合同义务直到最后三方同时同地点成交后才解除

C.   直系亲属间转名(Section 18 (3) of Duties Act 1997 NSW

买家无法交付,但是直系亲属可以贷款并且愿意进行交付

  • 并不需要事先征得卖家的同意
  • 在做好这一系列手续后,虽然届时合同首页上的买家名字不变,在做银行贷款的时候就直接以亲属的名义申请,并且在申请的同时向银行提供已经签好的一系列转名文件

根据新州税法第18条第3款,在房产成交时,过户文件上可以把受让人的名字换成自己的直系亲属(比如配偶,父母,兄妹,子女等)。转让方需要写Statutory Declaration(由律师来准备)

  • 在这种情况下,买家只需要交一次印花税,而买家的亲属只需要交$10印花税

旧买家需要准备亲属关系证明,如出生证公证件、关系公证件或结婚证等;

如果是配偶(含同居配偶)的关系,需要有证据证明在合同签定的时候配偶关系已经存在

D.     交付前转售空地

无论在交地前或交地后,如果旧买家不能在4年内完成都应向FIRB海外投资审查委员会报备,并说明不能按时开工的原因,即申请延期开工。如果旧买家在建房前将空地卖出去,则需要另行申请一份“卖地许可”。

简单来说,要告诉FIRB为何旧买家无法按时开工,为何要在建房前转卖。只有在获得“卖地许可”之下才能合规的转卖空地。

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5.0

Stephy王律师和林律师非常尽责。不会让你在你最需要帮助的时候不回复你或者不接你电话。
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和Huiming律师合作很愉快,每次都是有问必答,提供很多专业的建议,会继续推荐给身边需要的人!

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王海洋律师专业能力极强、尽职尽责。

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认识林汇铭律师多年,在他的带领下澳和团队展现出高水平的业务能力,丰富的经验以及严谨专注的职业态度;此外他们也积极服务社区,热心公益,是值得客户信赖的优质律所!

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非常感谢Julius许律师下班后还给我提供法律咨询和非常专业的法律建议。

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熟知林律师多年!为人非常靠谱实在! 那么年轻就同时持有澳洲和中国的律师牌照,实在为我们布里斯班华人的骄傲!强烈推荐给各位朋友! ^_^

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在与西方文化背景下的律师打交道会经常出现在下班后以及节假日联系不到律师的情况,造成很多困扰。

林律师虽然身在布里斯班但依旧可以做到即使再晚再忙也能及时回复真的很了不起,另一个值得夸赞的地方在于他可以为远程客户提供Zoom视频解释合同,把合同里的重要事项和时间都在解释时标注清楚并且之后还会为客户准备好需要注意的清单真的让人很安心。
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Xiaofan Zhou

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Auslaw Partners 地理位置极佳,位于布里斯班CBD,中国银行楼上,电梯直达,非常方便客户。知道这个律所,是从林律师的澳洲法律评论公众号得知,说的都是与澳洲华人生活息息相关的法律问题,非常实用,贴近生活! 林律师眼光独到,能在叙述中,迅速找出需要解决的法律问题,找到突破口,帮我解决问题!

Tracey律师非常耐心,非常友善,能帮我快速安抚情绪,理清思路。Dan律师的移民签证业务老练,过硬,很快帮我解决后顾之忧。Tony律师专业知识过硬,不愧是是在澳有十多年律师经验的律师大拿。Stephy 律师在家庭法方面特别专业,快速帮我理清思路,找到最适合的法律救济。Jacky律师在property方面很有经验,帮我解决房产过户避免进坑。感谢Neil律师, Lisa律师和Julius律师在申请诉讼方面对我的帮助,在上诉出庭上,申请伤害理赔上,给了我足够的专业意见,帮我顺利解决问题。再次感谢所有律师,让我在异国他乡顺利解决法律问题!

周孝文

5.0

我是因为生意买卖接触到澳和律业,首先要赞一下林律师和许律师,责任心强,业务能力强,沟通方便,而且在非工作时间也能及时得到他们的帮助!

说实话,跟对方律师的对比才让我了解澳和律业的专业和优势。在整个合同处理过程中,相比较对方律师的懒散不严谨拖拉,林律师和许律师一直处理的非常专业及时。

真的,大律所值得信赖!

Auslaw Partners | 澳和律业

5.0
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林佑佑

5.0

我最近向Auslaw的律师查询了有关就业问题的信息。林汇铭律师为我提供了清晰,详细的信息。中肯、實在,不花言巧語,思慮細密且表達清楚,且打電話都會回覆,是位值得信賴的好律師。