2018年澳洲购房咨询最高频的四大法律问题（上)
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首先，给大家拜个晚年！祝澳法评的各位读者朋友们新春快乐，猪事吉祥！
回顾过去一年，2018年的澳洲投资市场，无疑是令华人投资者与相关从业人士印象最为深刻的一年。
这一年中，投资环境有起有伏，汇率走势稍起稍落；许多买家担忧退市，也有许多投资者趁低入市；许多相关从业者离岗转业，也有许多从业者厚积薄发。
然而，变的是环境、汇率与政策，不变的是跨境（房产）投资市场愈演愈热的大势。
古人云“以史为镜，可以知兴替“，本期，作者从电话、会面及邮件等多个渠道,为读者与客户解答买房过程中的各个法律问题，结合以往相关文章案例，推出“2018全年澳洲购房咨询最高频的四大法律问题”专题文章，为大家全面归纳并逐一解析澳洲买房过程中需要注意的法律事项，本文为上篇：
1. 婚前财产分配的法律原则；
2. 外国买家投资澳洲房产的法律新政（海外人附加印花税）；
3. 购房合同签订需要注意的法律事项；
4. 交房前转卖楼花的法律问题。
更多阅读：匠心收藏贴！2016-17澳洲投资/移民法十大新政全解析 | 澳洲移民法01
最高频法律问题 ① | 婚前财产分配的法律原则
咨询频率：★ ★ ★ ☆ ☆
法理难度：★ ★ ★ ★ ☆
鉴于中澳两国婚姻财产分配制度与相关《婚姻法》、《家庭法》等法律的截然不同，以及华人传统文化，“婚姻财产分配”最近成为许多在澳华人于法律咨询时问到的高频问题之一。
| 分配规则 | 相关解释 |
| a) 分配前提 | · 无论您是否结婚或与人同居（无论为异性或同性），在财产分配方面的问题都适用同一法律。您可以在婚姻或伴侣关系破裂后立即开始财产分配方面的谈判。· 您必须在离婚后12个月内开始财产/或配偶抚养费的诉讼程序。 |
| b) 同居关系（事实婚姻） | · 如果您与人同居，在以下一项或多项情况下，您可以依据《家庭法》申请财产分割：1) 您们的事实婚姻关系至少持续了两年；2) 您与同居伴侣有孩子；以及/或者；3) 您对财产以及伴侣的经济收入等方面做出了实质性的贡献。· 如果您们对您们的关系是否构成事实婚姻关系存有争议，法院将会考虑到一些相关的事实，如关系持续时间、钱财和物业所有权方面的安排、是否存在性关系、是否拥有或者照顾孩子，以及如何对外表明双方的关系。 |
| c) 财产识别与核算 | · 澳洲《家庭法》不分婚前、婚后的财产，也不存在过错方。即一旦双方结婚或同居，那么大部分财产都会被视为婚姻共同财产，除非双方有《财产（婚前、婚后或离婚时）分配协议》。· 财产包括伴侣一方或双方所拥有的所有财产（在双方或一方的名下），包括：1) 现金和投资；2) 房产以及个人财产（如汽车、家具等）；3) 婚前财产；4) 礼品、继承物、伴侣或配偶的彩票中奖收入；5) 退休金；6) 其它。· 家庭资金池同样需要考虑夫妻双方的负债，比如房贷、车贷，这些实际的负债总额会相应的从财产总价值里减去，财产价值按法院审理日计算为准。 |
| d) 夫妻双方贡献 | · 一般而言，财产分配比例与贡献比例为正比。1) 经济贡献：例如双方婚姻住房的首付款支付比例以及后续贷款支付比例，又例如家庭其它开支或者市政费、水费等的支出。基本上，贡献的比例就会以实际出资的比例来计算，同时相应的也会影响最后分割的比例；2) 非经济贡献：是否在对婚姻住房贡献劳动力，例如亲自参与建造，维修和翻新；或者是否有一方因为对方的事业而放弃自己的事业，成为家庭的主要料理者等。 |
| e) 公平公正 | · 家庭法院会考量双方关系中的所有情况与特点，来认定最终的资产分割是对双方都合理公平的。· 根据《家庭法》第79条第2款，家庭法院的任何关于财产分割的裁决都是把财产分配是否“公平公正”作为先决条件。· 《家庭法》第80条赋予家庭法院权利以执行财产分割包括命令一方付给另一方一笔总额款项，可以是一次性支付也可以是分期付款；或者命令转移房产给某一方。 |
| f) 其它因素 | · 根据《家庭法》第75条第2款，家庭法院也会根据双方各自未来的需求与以下因素对婚姻财产分配进行一定的调整：1) 双方的年龄和身体状况；2) 双方的工作状况，包括收入，财产以及养老金情况，以及身体精神上是否能获得工作；3) 双方是否有一方需要分开后照顾未满18岁的孩子；4) 是否可以继续保持双方分开后的生活水平等。· 即使只为了获得法律建议和争取获得同意令，找律师征询财产分割方面的意见都是明智的选择。否则，即使您已经依据非正式协议分割了财产，也无法阻止另一方对您提起诉讼以索要更多财产。· 此外，如果您获得了法院命令，您的很多财产转移都可以免除印花税。 |
更多阅读：
a)《我的前半生》与澳洲婚姻财产分配的7大规则 | 澳洲家庭法03
b)离婚必定上演财产争夺战？你一定没听说过婚前财产的5大“隔离工具” | 产权法51
最高频法律问题 ② | 外国买家投资澳洲房产的法律新政
咨询频率：★ ★ ★ ★ ☆
法理难度：★ ★ ★ ☆ ☆
外国买家在澳洲买房首先提到的问题往往是：外国投资者是否有权在澳洲买房？
简单来说，外籍人士是完全可以在澳洲境内购房的，并且澳洲政府非常欢迎海外投资，更是成立了外国投资审查委员会（即Foreign Investment Review Board，简称“FIRB”）以制定相关政策以帮助海外投资者合规投资与购房。
具体而言，澳洲政府对外国投资者在澳洲买房的相关规定中，国人在澳洲买房条件如下：
A. FIRB规定，如果不具有澳大利亚国籍或者永久居留权的人欲要在澳大利亚置业，需要向外资委员会递交FIRB申请（最低申请费为5600澳币/每次置业行为），申请获批后方可进行置业行为。
若以物业属性区分，FIRB对海外人士的置业行为规定如下：
| 类别 | 新房 | 二手房 |
| 区别 | · 以住宅用房为例，外国人只能购买全新的房产，即预购房或已经建成却从未出售的房产；· 可选择自住，亦可选择投资；· 与签证状态无关；· 在某些情况下可以豁免无须申请，常见的如买方为新西兰公民，买方配偶为澳洲公民，买方及其配偶以共同共有方式购买住宅用房，开发商所开发项目已获得外资委员会预批等等。 | · 如果买方具有澳大利亚临时居留身分，即居住在澳大利亚并且持有的签证允许买方在澳大利亚连续居住超过12个月，则可以购买二手房做为自住用途，但仍需要向外资委员会提出申请并得到批准；· 同时，临时居留签证置业者还必须满足以下条件：- 房产必须且只做自住用途；- 不可出租房产的任何一部分；- 当不在此房产中居住，或离开澳洲的3个月内必须出售此房产；- 在签证到期或有任何更改，或不在此房中居住，又或者出售此房时，必须告知外资委员会；- 如果外资委员会需要任何证明文件以审查购房申请时，必须配合呈交。 |
B. 在2016年澳洲各州的预算案出台以后，各州政府陆续开始对海外人士征收除印花税以外的附加印花税。
一般而言，非以下人士者均会被定义为海外人士并需缴纳附加印花税：
1) 澳大利亚公民
2) 持有永久居留签证人士
3) 其中新西兰公民也必须持有永久居留签证
| 印花税 | 新南威尔士州 | 维多利亚州 | 昆士兰州 |
| 额外附加税税率 | · 8% | · 7% | · 7% |
| 海外附加税适用 的土地类别 | · 住宅用地· 不包括商业性住宅场所，例如酒店、寄宿公寓、学生宿 舍。然而，退休村和某些养老中 心可能被认为属于住宅用地。· 针对双重用途物业: 附加税将按比例征收。 | · 居住型物业· 不包括商业性住宅场所，例如酒店、寄宿公寓、学生宿舍、居家护理设施或居家扶助机构。· 针对双重用途物业: 若物业主要用于居住目的, 则需根据整套物业的完税价格缴纳附加税。 | · 住宅用地· 不包括商业性住宅场所， 例如酒店、寄宿公寓、学生宿舍。然而，退休村、学生宿舍及 养老中心可能被认为属于住宅用地。· 针对双重用途物业: 若物业主要用于居住目的, 则需根据整套物业的完税价格缴纳 附加税。 |
| 附加税的豁免或 优惠 | · 海外置业者在购买期房时，将不再享受12个月延付印花税。· 当土地的持有时间低于10年，若在澳大利亚成立的地产开发商在住宅用地建造新住房并售出的12个月内递交申请，则能为已支付的附加税申请（部分）退款。· 若开发商能向专员证明其将有权获得附加税的全额退款，则能申请预先（有条件）豁免。· 在有限的情况下，如果标的交易无需缴纳一般印花税，则无需缴纳附加税。· 若持有永久居民签证的个人以及持有444签证的新西兰公民 在购买主要住宅的12月内住满200日，该住宅便能获得豁免。 | · 不提供期房优惠。· 对于总部位于澳大利亚且拥有 海外控制权或大量权益的企业 与信托, 若其商业活动拉动了维 多利亚州住房存量 (无论是新 住宅开发还是重建), 财政厅长 将予以酌情考虑。· 无需缴纳一般印花税的标的交 易将可获得豁免。· 海外自然人与非海外配偶或者 伴侣一同购置土地，且该人将 此住所作为其主要居所连续居 住至少12个月。 | · 额外附加税不享受期房优惠。· 州税局专员拥有裁量权对澳大 利亚境内进行“重大开发”或者 具有“重大开发商”身份的海外 实体准予特惠减税。· 无需缴纳一般印花税的标的交 易将可获得豁免 。 |
更多阅读：
a) 先拍卖还是先申请FIRB？“二手房豁免证书”全解析 | 澳洲产权法05
b) 7%的海外附加印花税，以及7种豁免/优惠方式！| 产权法46
下期预告：
最高频法律问题 ③ | 购房合同签订需要注意的法律事项
最高频法律问题 ④ | 交房前转卖楼花的法律问题。
