22年《REIQ房屋买卖合同》新规解释与图解(1) | Auslaw全澳首发

REIQ是指昆士兰州房地产研究所（为Real Estate Institute of Queensland的缩写），REQI合同是昆士兰州房地产研究所编写的标准合同版本，常用于昆士兰州的二手房买卖。因此，无论您是买卖双方，或是房地产行业从业人员，了解此版本合同与新版合同的修正内容对您在昆士兰州参与房产买卖至关重要，我们将通过三篇系列文章对2022年《REIQ物业买卖合同》新规的解释与图解让您有进一步的了解（参见声明*）。

昆士兰州房地产研究所（REIQ）和昆士兰州法律协会（QLS）将于2022年1月20日星期四发布新版《房屋和住宅用地合同》（第17版）（Contract for Houses and Residential Land (17th ed.)）及《社区所有权计划中的住宅地块合同》（第13版）（Contract for Residential Lots in a Community Title Scheme (13th ed.)）。为了适应新判例法、新颁布及更新后的立法，且最为重要的是，为了使得因融资方（例如银行）的行为而面临无力交割的一方能够获得短暂的延期以补救这种无力交割的情况，合同条款已作出诸多修改。

a. 立即告知客户（包括签署合同前及在冷静期内）任一方均可单方面将交割日期延后至多5个工作日，并提醒客户考虑延后交割日期的可能性，尤其是在于指定交割日期进行交割对他们的计划（例如同期交割——尤其是在无相应延期权的情况下、资金的后续使用等）至关重要的情况下；immediately advising clients (including pre-signing and during cooling-off) that either party may unilaterally extend the Settlement Date by up to 5 Business Days, and a warning to take the possibility of an extension of the Settlement Date into account particularly if settlement on the nominated Settlement Date is critical to their plans (e.g. contemporaneous settlements – especially if no corresponding extension right, subsequent use of funds, etc);
在问卷调查及授权书（the Questionnaire and Authority）中添加交割日期是否对于客户的计划至关重要这一问题；

b. 根据新条款行使单方面延后交割日期的权利须发出的新信函；及

c. 考虑于交割日期行使延后交割日期的权利的清单提示。

a. 在致客户的信函中说明以电子转账方式支付定金的相关要求，即若：

i. 定金已于到期日当日或之前支付至定金持有人的账户；

ii. 已向定金持有人提供已付款的书面证据；且

iii. 未采取任何行动延迟付款；

则视为买方已于到期日支付定金；

b. 提醒检查定金支付情况及书面证据；及

c. 告知卖方的权利取决于：

i. 定金何时支付；

ii. 书面证据何时提供；及

iii. 合同项下的通知何时发出。

应告知客户的信息包括：

a. 如未安装符合要求的烟雾报警器，可能须于交割之时对购买价款作出0.15%的调整；及

potential 0.15% adjustment at settlement if compliant smoke alarms not installed; and

买方需安排在交割日期之前检查烟雾报警器，以核实卖方是否已遵守相关义务。

a. 询问买方是否已在签订合同之前收到无泳池安全证书通知，并提醒买方核查是否与卖方在合同项下作出的揭露相符；

b. 提醒从业人员确定须于交割之时提供的相关证书或豁免证明；及

告知买方在卖方未于交割之时提供相关证书或豁免证明以及未于签订合同之前提供无泳池安全证书通知的情况下享有的终止权利。advice regarding Buyer’s right to terminate should the relevant Certificate or exemption not be provided at settlement and no Notice of No Pool Safety Certificate was provided before entering into the Contract.

应告知客户卖方保证包括：

a. 概无对地产构成影响的述因通知或执行通知；

there is no show cause or enforcement notice affecting the property;

b. 卖方未收到来自任何当局的可能导致发出述因通知或执行通知或与地产相关的执行工作通知的任何通讯；

c. the seller has not received any communication from an authority that may lead to the issue of a show cause or enforcement notice or a notice to do work on the property;

d. 概无可能导致下达对地产构成影响的法院命令或执行令状的任何现时或潜在申索或诉讼；及

there are no current or threatened claims or proceedings which may lead to a Court order or writ of execution affecting the property; and

e. 概无对地产构成影响的任何尚未完结的法院命令或执行令状，

there is no unsatisfied Court order or writ of execution affecting the property,
包括告知买方在卖方违反该等保证的情况下享有的终止权利。

告知买方在以下情况下享有的终止权利：

a. 存在为土地服务但经过其他土地，且不受任何登记地役权、建筑管理声明或法定授权保护的服务设施，并且卖方未揭露该等服务设施不受保护这一事实；或

services to the land which pass through other land are not protected by a registered easement, building management statement or by statutory authority and the fact the services are not protected has not been disclosed; or

b. 存在不为土地服务但经过土地，且不受合同中向买方揭露的任何产权负担保护的服务设施。

services that pass through the land which do not service the land and are not protected by any encumbrance disclosed to the Buyer in the Contract.