22年《REIQ房屋买卖合同》新规解释与图解(4) | Auslaw全澳首发

REIQ是指昆士兰州房地产研究所（为Real Estate Institute of Queensland的缩写），REQI合同是昆士兰州房地产研究所编写的标准合同版本，常用于昆士兰州的二手房买卖。因此，无论您是买卖双方，或是房地产行业从业人员，了解此版本合同与新版合同的修正内容对您在昆士兰州参与房产买卖至关重要，我们将通过三篇系列文章对2022年《REIQ物业买卖合同》新规的解释与图解让您有进一步的了解（参见声明*）。

昆士兰州房地产研究所（REIQ）和昆士兰州法律协会（QLS）将于2022年1月20日星期四发布新版《房屋和住宅用地合同》（第17版）（Contract for Houses and Residential Land (17th ed.)）及《社区所有权计划中的住宅地块合同》（第13版）（Contract for Residential Lots in a Community Title Scheme (13th ed.)）。为了适应新判例法、新颁布及更新后的立法，且最为重要的是，为了使得因融资方（例如银行）的行为而面临无力交割的一方能够获得短暂的延期以补救这种无力交割的情况，合同条款已作出诸多修改。

合同条款还作出了其它对产权转让实践无重大影响的变更。

 1) 参考附表中出现的新网络警告（New Cyber Warning），意在提醒买方在以电子方式支付任何款项之前确定定金持有人的信托账户的详细信息。

2) 支出调整：第2.6条及购买价款余额的定义已作修改，以推翻Sentinel Citilink Pty Ltd诉PS Citilink Pty Ltd [2018] QSC 239一案中对第2.6条的解释。此修改进一步澄清，支出应在双方之间分摊并从购买价款中偿付。该等款额不构成对地产的约定对价的调整。

Adjustment of outgoings: Clause 2.6 and the definition of Balance Purchase Price are altered to overcome the interpretation given to clause 2.6 in the decision in Sentinel Citilink Pty Ltd v PS Citilink Pty Ltd [2018] QSC 239. The amendment clarifies that outgoings are apportioned between the parties and discharged from the purchase price. These amounts are not adjustments to the agreed consideration for the property.

3) 交割地点：第5.1条已作修订，以澄清按卖方指示在律师、金融机构或代理人的办事处进行交割的要求，以及卖方须在交割日期至少2个工作日前告知交割地点的义务。如未能在该期限内指定交割地点，则须根据《1974年财产法法案》第61(2)(c)条进行交割。根据该条的规定，交割必须在《1994年土地所有权法》所述的可向其呈交产权转让相关文件的土地注册处办事处或（若存在2个或以上该等办事处）距离土地最近的办事处进行。应当注意的是，此条款不适用于电子交割。

Place of settlement: Clause 5.1 is amended to clarify the requirement to settle at the office of a solicitor, financial institution or agent as directed by the seller and the obligation of the seller to advise of a place for settlement at least 2 Business Days before the Settlement Date. If no place is nominated in that time frame, settlement will be required to take place in accordance with s 61(2)(c) of the Property Law Act 1974. Under this section settlement must take place at the office of the land registry under the Land Title Act 1994 at which the document relating to the conveyance may be lodged or, if there are 2 or more such offices, the office that is nearest to the land. It should be noted that this clause does not apply to an electronic settlement.

4) 新延误事件（New Delay event）：第6.3条的延误事件定义中增加了一项新事件。第6.3(8)(b)(v)条现包括“澳大利亚税务局（ATO）为第2.5(5)(c)条所述的商品及服务税预扣通知目的运行的计算机系统无法运行”的情况（“computer system operated by the ATO for the GST Withholding notifications referred to in clause 2.5(5)(c) is inoperative”.）。

5) 不受地役权保护的服务设施：根据第7.7(1)(d)条，如存在为土地服务但经过其他土地、且不受任何登记地役权、BMS或法定授权保护的任何服务设施，买方可终止合同。此项规定毋须符合重大性测试标准。第7.7(1)(d)条的此项修改对买方权利作出了澄清。在第16版合同中，如果服务设施“非法”经过其他土地，买方即有权终止合同。

Services not protected by easement: Under clause 7.7(1)(d) the buyer may terminate a contract if any services to the land pass through other land and are not protected by a registered easement, BMS or statutory authority. There is no materiality test. This change to clause 7.7(1)(d) provides clarification of the buyer’s right. In the 16^th ed of the contract, a buyer was entitled to terminate if services passed ‘unlawfully’ through other land.

6) 应要求向买方提供的信息（Information provided to buyer on request）：第8.4条新增了一项要求，即卖方须应要求提供土地的地方政府费率账号（the local government rate account number for the land upon request is added）。

7) 终止权（Right to terminate）：为清晰起见，已对第9.1条进行改写，但此项改写并无意更改双方的权利。

8) 工作日（Business days）：第10.5条已作修改，以包括澳大利亚储备银行在悉尼和墨尔本因公共假日闭门歇业的日子。这仅适用于电子交割的交割日期。

9) 计算时间（Calculating time）：新增第10.9(6)条，以协助双方计算合同中的时间条款。

10）计算机系统不可用于电子交割（Computer system unavailable for electronic settlement）：第11.4条已作修改，以规定在交割所需的计算机系统“无法运行或不可用”（ ‘inoperative or unavailable’）时延后交割日期。这将扩大该条款的适用范围至涵盖计算机系统运行正常但于交割日期不可用于交割的情况。