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产权法主要是界定个人和企业的权利和责任,以及这些权利和法律的交易和执行的法律。财产有两种类型:不动产和动产。因此常见不动产和动产纠纷主要表现在税务,产权交易,土地登记,抵押贷款,物业管理,财产分割等方面。为此澳法评作者们撰写了土地税,附加印花税,楼花合同,轻型开发,法人团体等文章帮助读者深入了解产权法。

你都花了200万澳币购买商业地产,不花2万做个尽职调查!?

2019.09.23 | 澳洲法律评论作者团 | #林汇铭律师

近年来,中国投资者赴澳投资房地产活动日益增多,需要注意的是,其中在商业地产并购方面所面临的风险,较自住地产而言更为隐蔽且深入。

为避免相关风险,在投资商业地产前进行详尽的尽职调查便显得尤为重要。

商业地产交易尽职调查

主要是为了确保买卖双方在签订合同前,通过合理的信息披露和调查,避免信息不对称,更全面地了解目标房地产本身的状况,并更好地确定各方权责。

我们基于多年丰富的华资背景投资方,并购澳洲商业地产的法律经验,秉承商务+法务的执业理念,为各位跨境投资者们保驾护航。

目前,赴澳投资者大多通过招标、拍卖和协议等方式取得商业地产。

完整的房地产并购尽职调查包括对产权、财务、法律市场等方面的调查。

本文总结出商业地产并购尽职调查中必不可少的几个部分,供各位读者参考和探讨。

1. 跨境投资监管与合规性(FIRB)调查

① 根据海外并购条例第52条,如果投资人购买的商业地产为空地,则该购买依然需要FIRB的审批。审批后,购买人需要在5年内开发空地并不得在开发完成前出售空地。

所谓"空地"指的是土地上没有永久性建筑供人或牲畜居住、或用于堆放货物;

② 如果商业地产为已开发(比如酒店、办公室、餐馆、停车场等)且价值不超过$261 million,则无需申报;

③ 如果该已开发商业地产具有一定“敏感性“, 则只有当其价值在$57million以下时方可免除申报;

④ 但是如果客户投资公司被认定为一个‘外国政府投资人’,则不管此商业物业价值多少都需要征求FIRB批准方可购买。

2. 产权状况调查

① 土地位置、权属、产权性质、其上的永久性地役权和其他永久性权利(perpetual easements and other perpetual rights);

②土地和物业上抵押(Mortgage Lien) 质权(例如mechanic lien, judgment and tax lien)和其它权利限制;

③ 土地和物业的保险情况和税收状况;

④ 与目标物业有关的重要合同(例如租约和服务合同等);

⑤ 与目标地产相关的诉讼、仲裁、行政处罚情况等。

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3.   物业建筑和工程状态调查:

① 物卖方体建筑结构状况(屋顶、外墙等主体结构);

② 物业内部机械和工程设施状况(例如电梯、通风系统、冷却和供暖系统);

③ 法律要求的防火、安保设施以及其它设施;

④ 建筑主体材料是否符合环保要求;

⑤ 建筑周围的水体和土壤等自然环境是否存在污染或潜在污染物泄露危险。

4.   卖方财务和信用状况调查:

① 卖方的不良债权和负债情况;

② 卖方的银行贷款记录和对外担保情况;

③ 与卖方相关的诉讼、仲裁、行政处罚等情况;

④ 要求卖方就并购日前存在的或有事项和未披露事项出具承诺和保证。

5.   目标物业估值和市场前景调查:

① 对目标物业进行专业测算并估值;

② 拟并购的项目是否与战略目标相吻合,考虑拟进入的区域是否为目标市场;

   a. 物业所在地经济发展水平、发展规划、房地产市场供需、地方购买力、消费者喜好、价格变动趋势等情况;

   b. 项目的位置、周边自然和人文环境、交通状况、配套设施等,分析主要竞争对手及项目竞争力,分析项目市场定位及目标客户群体等。

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FEATURED ON

Helin Gao

5.0

Stephy王律师和林律师非常尽责。不会让你在你最需要帮助的时候不回复你或者不接你电话。
Stephy and Huiming are very professional and responsible.
They are very responsive towards text, emails and phone calls. I will recommend them to all my friends and family.

Renee Auspac

5.0

和Huiming律师合作很愉快,每次都是有问必答,提供很多专业的建议,会继续推荐给身边需要的人!

rvycgko zjadfk

5.0

王海洋律师专业能力极强、尽职尽责。

赵劲杰

5.0

认识林汇铭律师多年,在他的带领下澳和团队展现出高水平的业务能力,丰富的经验以及严谨专注的职业态度;此外他们也积极服务社区,热心公益,是值得客户信赖的优质律所!

Rita Zhang

5.0

非常感谢Julius许律师下班后还给我提供法律咨询和非常专业的法律建议。

古波

5.0

熟知林律师多年!为人非常靠谱实在! 那么年轻就同时持有澳洲和中国的律师牌照,实在为我们布里斯班华人的骄傲!强烈推荐给各位朋友! ^_^

Tianer Mao

5.0

林律师整个团队非常的高效。强烈推荐!
负责和我对接的许律师非常耐心,针对我的case提出了许多中肯的建议,很好的维护了我的权益。
交给他们真的放心,好评好评

Yang Ayla

5.0

在与西方文化背景下的律师打交道会经常出现在下班后以及节假日联系不到律师的情况,造成很多困扰。

林律师虽然身在布里斯班但依旧可以做到即使再晚再忙也能及时回复真的很了不起,另一个值得夸赞的地方在于他可以为远程客户提供Zoom视频解释合同,把合同里的重要事项和时间都在解释时标注清楚并且之后还会为客户准备好需要注意的清单真的让人很安心。
专业的业务能力和贴心的服务态度让人不得不感叹澳洲竟然还有这样敬业努力还谦虚的律师和律所存在。

Xiaofan Zhou

5.0

Auslaw Partners 地理位置极佳,位于布里斯班CBD,中国银行楼上,电梯直达,非常方便客户。知道这个律所,是从林律师的澳洲法律评论公众号得知,说的都是与澳洲华人生活息息相关的法律问题,非常实用,贴近生活! 林律师眼光独到,能在叙述中,迅速找出需要解决的法律问题,找到突破口,帮我解决问题!

Tracey律师非常耐心,非常友善,能帮我快速安抚情绪,理清思路。Dan律师的移民签证业务老练,过硬,很快帮我解决后顾之忧。Tony律师专业知识过硬,不愧是是在澳有十多年律师经验的律师大拿。Stephy 律师在家庭法方面特别专业,快速帮我理清思路,找到最适合的法律救济。Jacky律师在property方面很有经验,帮我解决房产过户避免进坑。感谢Neil律师, Lisa律师和Julius律师在申请诉讼方面对我的帮助,在上诉出庭上,申请伤害理赔上,给了我足够的专业意见,帮我顺利解决问题。再次感谢所有律师,让我在异国他乡顺利解决法律问题!

周孝文

5.0

我是因为生意买卖接触到澳和律业,首先要赞一下林律师和许律师,责任心强,业务能力强,沟通方便,而且在非工作时间也能及时得到他们的帮助!

说实话,跟对方律师的对比才让我了解澳和律业的专业和优势。在整个合同处理过程中,相比较对方律师的懒散不严谨拖拉,林律师和许律师一直处理的非常专业及时。

真的,大律所值得信赖!

Auslaw Partners | 澳和律业

5.0
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林佑佑

5.0

我最近向Auslaw的律师查询了有关就业问题的信息。林汇铭律师为我提供了清晰,详细的信息。中肯、實在,不花言巧語,思慮細密且表達清楚,且打電話都會回覆,是位值得信賴的好律師。