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商法规定了如何成立和经营企业,包括如何开始,购买,管理和关闭或出售任何类型的企业。因此常见商业纠纷主要表现在股权分配,知识产权,商业租赁,劳动雇佣等方面。为此澳法评的作者们撰写了连锁加盟,委托授权,公司清算,知识产权保护,租赁暂定协议,劳资纠纷等文章帮助读者深度了解商法。

租赁违约应如何面对

2020.04.06 | | #吴声远律师

关于此文的更多问题,欢迎联系小编微信(Auslawreview01)获得获得澳洲(昆士兰州布里斯班)领先华人律师团队的法律建议。

签订商业租赁协议或合同是一项重大的决定。这些具有法律约束力的合同将直接影响您企业的价值。在您进入租约之前,您应该全面了解合同中所列条款和条件,以及可能出问题的事项。

澳洲中小企业商业活动活跃,租赁业务频繁,为了避免纠纷的产生,保护中小企业主与房东们各自的合法利益,澳洲法律评论强烈建议您在签约前征询相关法律意见。

同时,我们也特邀吴声远律师与林汇铭律师为大家分享《澳洲商业租赁法规指南》,共9篇。

《澳洲商业租赁法规指南》

1.澳洲商业租赁,你不得不知的四大细节

2.澳洲新威尔士州租约与许可之区别简述

3.澳洲昆士兰州商业租赁主要流程与法律注意点

4.商业租赁如何防坑?不得不注意的暂定协议

5.租赁与牌照协议区分 (Lease & Licence Agreement)

6.租铺装修注意事项 (Fit Out Matters)

7.租赁的产权注册 (Registration of Lease)

8.如何修复租赁的违约 (How to remedy breach of lease)

9.如何续租或转让租约 (Option to renewal & Assignment of lease)

当您在签署商业租赁时,明晰商业租赁里约定的自身义务是十分重要的,因为您需要保证自己能够如约履行其义务。那么当您在某些情况下没有履行租赁合同的条约时,您会被视为违约从而将承担相应的法律责任。

什么是违约?- Breach v Default

违约是指合同一方未能按照合同约定履行义务的行为。但是我们在商业租赁里应当区分英文中代表违约的【Breach】和【Default】二词。

虽然在普通法系的视角下,该词都表示“违约”并且能够相互替代,但是大多数商业租赁合同往往会对某些违约行为归入【Default】进行再定义。

如果当一方有违约的行为是被定义在【Default】里的,另外一方即会被给予终止合同的权利。

通常来说,在商业租赁里定义在【Default】违约的行为有:

● 拖欠支付租金
● 拖欠支付房东指定付款
● 未按照房东指定要求对租铺进行维修
● 承租方宣布破产或公司清算
● 承租方在租期未到时擅自离开租铺

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《 违约补救通知》

根据《 1974年财产法案》第124条, 房东或租客在因为一方违约后想要解除合同前必须要发出《 违约补救通知》【Notice to Remedy Breach】。一般在商业租赁合同中也会有条款要求当一方有违约时,另一方必须首先给违约方出示《违约补救通知》。

《违约补救通知》其实是在保护违约方的利益,因为违约方在收到通知后,它会给予适当的时间去修复违约,从而不会让另一方来擅自终止租赁。

有效的《 违约补救通知》必须包含以下要件:

1、通知以书面形式作出发给违约方;

2、通知明确指出违约事项;

3、通知明确指出应做的补救措施;

4、如果要求违约方进行赔偿,通知要写明赔偿金额

5、出示方必须给予接收方合理的时间去完成补救措施

如果《 违约补救通知》没有到达以上的要求,那么接收方可以视为此通知无效(invalid)而不去执行通知里所要求的补救措施,并且可以向出示方申请损失赔偿。

租客能否发《 违约补救通知》呢?

如果在商业租赁中有条款列出房东违约的行为,那么租客也可以按照相应的条款规范给房东出示《 违约补救通知》。

然而在现实操作中,绝大多数的商业租赁合同并没有提供针对租客面对房东违约而发出《 违约补救通知》的条款。

不过即使租赁合同没有明文规定,但依据以上所述的立法法案,若房东有违约的情况时,租客也仍然可以出示《 违约补救通知》。

违约时应当注意什么?

当被给予有效的《 违约补救通知》时,违约方应该再次检阅相关的商业租赁条款。

作为租客在收到房东发出的《 违约补救通知》后应当着重考虑一下几点:

● 审查租赁合同所约定的义务,明确是否有《 违约补救通知》所陈述的违约行为
● 审查房东发出《 违约补救通知》的时限
● 审查租赁中给予房东因房客违约而终止合同的执行时限
● 审查通知中要求做出补救措施的时限是否合理
● 审查通知中要求的损害赔偿金额是否合理

如果您有被出示《 违约补救通知》并且确认有违约行为,您应当在通知给予的时限内去做出补救措施,让您的租赁能恢复到违约前的状况。

如果因任何因素不能履行《 违约补救通知》的要求,建议您尽快联系咨询专业律师,与对方进行协商谈判来保护您的法律利益。

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Stephy王律师和林律师非常尽责。不会让你在你最需要帮助的时候不回复你或者不接你电话。
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王海洋律师专业能力极强、尽职尽责。

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认识林汇铭律师多年,在他的带领下澳和团队展现出高水平的业务能力,丰富的经验以及严谨专注的职业态度;此外他们也积极服务社区,热心公益,是值得客户信赖的优质律所!

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非常感谢Julius许律师下班后还给我提供法律咨询和非常专业的法律建议。

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熟知林律师多年!为人非常靠谱实在! 那么年轻就同时持有澳洲和中国的律师牌照,实在为我们布里斯班华人的骄傲!强烈推荐给各位朋友! ^_^

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Tracey律师非常耐心,非常友善,能帮我快速安抚情绪,理清思路。Dan律师的移民签证业务老练,过硬,很快帮我解决后顾之忧。Tony律师专业知识过硬,不愧是是在澳有十多年律师经验的律师大拿。Stephy 律师在家庭法方面特别专业,快速帮我理清思路,找到最适合的法律救济。Jacky律师在property方面很有经验,帮我解决房产过户避免进坑。感谢Neil律师, Lisa律师和Julius律师在申请诉讼方面对我的帮助,在上诉出庭上,申请伤害理赔上,给了我足够的专业意见,帮我顺利解决问题。再次感谢所有律师,让我在异国他乡顺利解决法律问题!

周孝文

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我是因为生意买卖接触到澳和律业,首先要赞一下林律师和许律师,责任心强,业务能力强,沟通方便,而且在非工作时间也能及时得到他们的帮助!

说实话,跟对方律师的对比才让我了解澳和律业的专业和优势。在整个合同处理过程中,相比较对方律师的懒散不严谨拖拉,林律师和许律师一直处理的非常专业及时。

真的,大律所值得信赖!

Auslaw Partners | 澳和律业

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林佑佑

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我最近向Auslaw的律师查询了有关就业问题的信息。林汇铭律师为我提供了清晰,详细的信息。中肯、實在,不花言巧語,思慮細密且表達清楚,且打電話都會回覆,是位值得信賴的好律師。