遇到澳洲老赖怎么办？如何防止老赖恶意变卖资产！

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第803篇文章

作者：蔡聖予律师

单位：Aston Lawyers  

         蔡聖予律师事务所

字数：1235字

阅读时间 ：3分钟

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 鼓励作者们致力于澳洲华人社区的公益普法

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禁止買賣通知Caveat

疫情期間，許多人都遇到了經濟困難，因此導致了很多債權人被倒債，而債務人名下雖然有房產，卻遲遲不還債務，甚至考慮惡意脫產，來避免債權人尋求法律途徑查封名下的房產。常常債權人所遇到的問題是，當他人欠債權人錢時，債權人是否可以請律師在債務人的房產上，登記一個禁止買賣通知，也就是大眾所認知的Caveat，以防止債務人迅速變賣房產來惡意脫產。

在民事訴訟法與土地法裡規定，如果一方對於一塊他人名下所持有的土地擁有未登記註冊的產權，可以向昆士蘭州土地局登記一個禁止買賣通知(Caveat)，來防止產權持有者為了脫產而出售房產或土地來達到規避支付債權人的欠款。

02

可被登記註冊的產權

Caveatable Interest

登記Caveat的主要條件是登記人必須能夠證明自己擁有可被登記註冊的產權 (Caveatable Interest)，例如地主向登記人借錢來購買此地塊並且承諾將登記人的產權登記為承受抵押人 (mortgagee), 或是地主雖然是土地持有人，但是是以信託方式為登記人代持土地的產權。反觀地來說，如果地主只是純粹向債權人借了錢來購買土地，但雙方之間沒有承諾登記債權人為承受抵押人或者沒有明確的信託關係，登記人就未能滿足可被登記註冊產權的要件。

登記人如果在沒有合理的原因而登記註冊了禁止買賣通知是會導致嚴重的後果。如果登記了禁止買賣通知而造成了地主賣地無法成交而導致的金錢損失，登記人很有可能必須承擔並且賠償地主的金錢損失，而幫助登記人註冊禁止買賣通知的律師，也必須承擔連帶責任。所以一個債務人如果只是欠錢，澳洲的法律是不允許債權人直接登記禁止買賣通知，所欠的債務必須與該土地有明確的債權關係。

03

禁止令Injunction 和

 凍結令Freezing Order

雖然昆士蘭州的土地法 (Land Titles Act A1994) 不允許債權人與債務人在沒有明確土地債權關係的情況下登記禁止買賣通知 (Caveat)，但是如果債務人正在賣房或賣地來脫產，債權人可以向法院提出禁止令或凍結令的申請，來防止債務人惡意脫產，或是直接凍結債務人在澳洲的所有資產來禁止任何轉讓或出售。

如果債權人向法院提出申請之時，債務人已經與第三方簽署了買賣合同，這時候法官一般上不會希望破壞一個合法存在的合約，所以法院的態度通常是會允許債務人與第三方完成合約的執行，但所得款項必須被凍結，這時法官就會傾向核發一個凍結令 (Freezing Order)來凍結債務人在澳大利亞的資產。此凍結令也可以限制債務人在國外的資產，但除非國外的資產是在英聯邦國家，澳大利亞法院所核發的法院命令在非英聯邦國家是很難被承認與執行的。

禁止買賣通知Caveat，禁止令 Injunction和凍結令Freezing Order的申請是需要經過專業訴訟律師的深思熟慮與評估，不可貿然向法院提出申請，因為如果申請失敗，申請人是需要負擔對方的經濟損失與律師費的賠償。

本文律师：蔡聖予

● 澳洲昆士蘭最高法院執業律師

● 澳洲高等法院註冊律師

●紐西蘭高等法院註冊出庭大律師

● 昆士蘭律師協會會員

● 紐西蘭翻譯協會會員

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