Peter和Lisa决定在悉尼做一些不动产投资，考虑到海外人士的首次购买住房的诸多限制，他们打算考虑悉尼的商业地产。Peter认为商业地产回报率高又有退税方面的优势，而Lisa觉得商业地产不受FIRB的限制，选择可以更多。 可是，以上理解真的就是正确的吗？购买商业地产在法律上又有哪些不同呢？ 本篇将通过Peter和Lisa的投资经历，为读者详解商业地产投资当中将会遇到的每一个重要环节，希望对各位有所帮助。 FIRB Foreign Acquisitons and Takeovers Act（简称海外并购法）中的第47款写明所有购买澳洲土地的行为(action to acquie an interest in Australian land)都构成须申报行为(notifiable action)。只有在Foreign Acquisitoins and Takeovers Regulations（简称海外并购条例）中指定的特殊情况下，买家才可被免除申报要求。 根据海外并购条例第52条，如果Peter和Lisa购买的商业地产为空地，则该购买依然需要FIRB的审批。审批后，购买人需要在5年内开发空地并不得在开发完成前出售空地。所谓”空地”指的是土地上没有永久性建筑供人或牲畜居住、或用于堆放货物。 如果商业地产为已开发（比如酒店、餐馆、停车场等）且价值不超过两亿五千两百万($252 million)，则无需申报。如果该已开发商业地产具有一定”敏感性”, 则只有当其价值在五千五百万($55 million)以下时方可免除申报。所谓的敏感性指的是土地将被用于出租给政府、用于生产军工器材或生物制剂、承载公共基建、限制信息传播和储存、牵涉航空业和矿业等等。 因此，尽管豁免要求较为宽松，Lisa认为购买商业地产不受FIRB的限制是误解了现行法律的要求。 GST消费服务税 商业地产销售很多都会触发消费服务税（目前是兑价的10%）。买家在购买物业前要确认合同价是否包含或不包含消费服务税，因为消费服务税一旦产生，则须由买家承担。如果商业地产带有租约，则交易可能被视作为持续经营公司或业务的一部分（a going concern）而被免除全部或部分的消费服务税。 另外一些情况下，卖家会使用差额计划（margin scheme）来计算费服务税（即通过对比物业购入与卖出时的差额，缴纳十一分之一的差额，而不是十分之一的总价）。差额计划有诸多税务限制且计算复杂，因此在购买商业地产前，买家须咨询专会计师的税务意见。 租约 大部分的商业地产在出售时都包含租约，交易完成后买家与租客将产生租赁关系。但大部分买家包括Peter在内，往往只认为租金回报高，而忽视签字的法律风险，比如： •   租约的租期是多长？ •   租客是否可以提早解除或延长租约？ •   出租用途是否符合商业地产的规划要求？ •   如果租客违约怎么办? •   租客的保证金如何转交？ 由于风控等原因，商业地产的卖方和租客往往都是公司或是受托人，并不承担无限责任。一旦发生重大违约和责任事故，买家的权益未必可以得到充分的保护。因此在购买商业地产之前，对租客和卖方进行尽职调查是必要的。 想象一下，如果Peter购买物业之后，租客由于管理不善而破产，不仅拖欠数月租金，且对物业造成损害，Peter将不得不浪费大量时间和精力重新寻找租客并修复物业。  如果租赁物业为零售业物业（例如书店、画廊、超市、网咖、7-11杂货店、家具店、理发店、餐馆、日租宾馆等），业主在现行法律下将承担更多的责任。 例如，业主在出租前必须告知租客与物业相关且要求租客支付的杂费（如市政费、地税、水费、物业费等），如在出租前未能告知，则租客没有义务承担且有权终止租约。物业是否是零售物业还是一般商业物业的区别有时十分微妙，取决于事实情况。 比如商务楼里的网络服务公司多为一般商业物业，但如果这种类型的公司开在百货大楼里则将极有可能被认定为是零售物业，因此不能一概而论，须按例分析。 设备和装修 Peter和Lisa考虑再三后决定买下一处诊所，一则租期较长，二来从业人员都是医师素质较高。可是没过几天，诊所就给Peter发一串账单。原来是诊所的空调和制冷设备坏了，由于手术急用，需要马上更换，费用在15-20万左右。 Peter和Lisa觉得明明是诊所自己的装备，凭什么要自己来付，哪有刚搬进没多久就要再掏20万的事情？连着与诊所争执了几天后，诊所派人更换了设备并发出了律师信，要求Peter和Lisa赔偿所有费用，否则将不再支付租金。难道诊所真的有理吗？ 商业地产与许多住宅不同，往往内带许多装修和设备，一般如果与结构性相关，则会被视作物业的一部分。如果买家在购买时没有仔细查验这些装备或审阅租约，一旦之后发生问题，这就变成了买家的责任。装备是否是物业的一部分很多时候也由事实决定，比如可拆分的空调和制冷设备一般不做为物业的一部分，但在租约中租客会要求业主在设备寿命周期完成后替换，因此需要特别注意。 设业主管理委员会 几个月以后，Peter和Lisa又收到了一份业主管理委员会的来信，声称市政厅要求大楼所有业主修整和更新防火消防设备。大楼一共有四户，一家诊所、一家礼品店、一家药房和一家咖啡厅，所有业主都表示愿意配合市政厅进行整改，但都表示不愿意出钱。 拖了几个月之后，业主管理委员会被勒令要求使用市政厅批准的服务商按照指定计划如期完成整改，一共花费约$40万。大楼经理要求Peter和Lisa支付$30万，另外$10万剩下三家平分。 Peter和Lisa大呼不公平，明明我们只有四分之一的地，凭什么要我们付四分之三的费用呢？！ 原来，Peter和Lisa购买诊所之前，上一任业主的租客曾经制造多起火警，业主后来极力想把先前的餐馆改为诊所，在得到市政厅的批准后由业主管理委员会谈判，最终同意修改业主委员会条例(Strata By-Law)，愿意对防火相关的所有开销承担大头(即四分之三)，这才使得各方满意。 因此，尽管所有业主承担的费用一般都会根据每位业主的单位权益比例(Unit […]

关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 首先，给大家拜个晚年！祝澳法评的各位读者朋友们新春快乐，猪事吉祥！ 回顾过去一年，2018年的澳洲投资市场，无疑是令华人投资者与相关从业人士印象最为深刻的一年。 这一年中，投资环境有起有伏，汇率走势稍起稍落；许多买家担忧退市，也有许多投资者趁低入市；许多相关从业者离岗转业，也有许多从业者厚积薄发。 然而，变的是环境、汇率与政策，不变的是跨境（房产）投资市场愈演愈热的大势。 古人云“以史为镜，可以知兴替“，本期，作者从电话、会面及邮件等多个渠道,为读者与客户解答买房过程中的各个法律问题，结合以往相关文章案例，推出“2018全年澳洲购房咨询最高频的四大法律问题”专题文章，为大家全面归纳并逐一解析澳洲买房过程中需要注意的法律事项，本文为上篇： 1. 婚前财产分配的法律原则； 2. 外国买家投资澳洲房产的法律新政（海外人附加印花税）； 3. 购房合同签订需要注意的法律事项； 4. 交房前转卖楼花的法律问题。 更多阅读：匠心收藏贴！2016-17澳洲投资/移民法十大新政全解析 | 澳洲移民法01 最高频法律问题 ① | 婚前财产分配的法律原则 咨询频率：★ ★ ★ ☆ ☆ 法理难度：★ ★ ★ ★ ☆ 鉴于中澳两国婚姻财产分配制度与相关《婚姻法》、《家庭法》等法律的截然不同，以及华人传统文化，“婚姻财产分配”最近成为许多在澳华人于法律咨询时问到的高频问题之一。 分配规则 相关解释 a) 分配前提 · 无论您是否结婚或与人同居（无论为异性或同性），在财产分配方面的问题都适用同一法律。您可以在婚姻或伴侣关系破裂后立即开始财产分配方面的谈判。· 您必须在离婚后12个月内开始财产/或配偶抚养费的诉讼程序。 b) 同居关系（事实婚姻） · 如果您与人同居，在以下一项或多项情况下，您可以依据《家庭法》申请财产分割：1) 您们的事实婚姻关系至少持续了两年；2) 您与同居伴侣有孩子；以及/或者；3) 您对财产以及伴侣的经济收入等方面做出了实质性的贡献。· 如果您们对您们的关系是否构成事实婚姻关系存有争议，法院将会考虑到一些相关的事实，如关系持续时间、钱财和物业所有权方面的安排、是否存在性关系、是否拥有或者照顾孩子，以及如何对外表明双方的关系。 c) 财产识别与核算 · 澳洲《家庭法》不分婚前、婚后的财产，也不存在过错方。即一旦双方结婚或同居，那么大部分财产都会被视为婚姻共同财产，除非双方有《财产（婚前、婚后或离婚时）分配协议》。· 财产包括伴侣一方或双方所拥有的所有财产（在双方或一方的名下），包括：1) 现金和投资；2) 房产以及个人财产（如汽车、家具等）；3) 婚前财产；4) 礼品、继承物、伴侣或配偶的彩票中奖收入；5) 退休金；6) 其它。· 家庭资金池同样需要考虑夫妻双方的负债，比如房贷、车贷，这些实际的负债总额会相应的从财产总价值里减去，财产价值按法院审理日计算为准。 d) 夫妻双方贡献 · 一般而言，财产分配比例与贡献比例为正比。1) 经济贡献：例如双方婚姻住房的首付款支付比例以及后续贷款支付比例，又例如家庭其它开支或者市政费、水费等的支出。基本上，贡献的比例就会以实际出资的比例来计算，同时相应的也会影响最后分割的比例；2) 非经济贡献：是否在对婚姻住房贡献劳动力，例如亲自参与建造，维修和翻新；或者是否有一方因为对方的事业而放弃自己的事业，成为家庭的主要料理者等。 e) 公平公正 · 家庭法院会考量双方关系中的所有情况与特点，来认定最终的资产分割是对双方都合理公平的。· 根据《家庭法》第79条第2款，家庭法院的任何关于财产分割的裁决都是把财产分配是否“公平公正”作为先决条件。· 《家庭法》第80条赋予家庭法院权利以执行财产分割包括命令一方付给另一方一笔总额款项，可以是一次性支付也可以是分期付款；或者命令转移房产给某一方。 f) 其它因素 · 根据《家庭法》第75条第2款，家庭法院也会根据双方各自未来的需求与以下因素对婚姻财产分配进行一定的调整：1) 双方的年龄和身体状况；2) 双方的工作状况，包括收入，财产以及养老金情况，以及身体精神上是否能获得工作；3) 双方是否有一方需要分开后照顾未满18岁的孩子；4) 是否可以继续保持双方分开后的生活水平等。· 即使只为了获得法律建议和争取获得同意令，找律师征询财产分割方面的意见都是明智的选择。否则，即使您已经依据非正式协议分割了财产，也无法阻止另一方对您提起诉讼以索要更多财产。· 此外，如果您获得了法院命令，您的很多财产转移都可以免除印花税。 更多阅读： a)《我的前半生》与澳洲婚姻财产分配的7大规则 | 澳洲家庭法03 b)离婚必定上演财产争夺战？你一定没听说过婚前财产的5大“隔离工具”  | 产权法51 最高频法律问题 ② | 外国买家投资澳洲房产的法律新政 咨询频率：★ ★ ★ ★ ☆ 法理难度：★ ★ ★ ☆ ☆ 外国买家在澳洲买房首先提到的问题往往是：外国投资者是否有权在澳洲买房？ 简单来说，外籍人士是完全可以在澳洲境内购房的，并且澳洲政府非常欢迎海外投资，更是成立了外国投资审查委员会（即Foreign Investment Review Board，简称“FIRB”）以制定相关政策以帮助海外投资者合规投资与购房。 具体而言，澳洲政府对外国投资者在澳洲买房的相关规定中，国人在澳洲买房条件如下： […]

关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 上一篇专栏我们分析了做轻型开发土地购买时需要注意的一些法律问题：法谈如何在澳洲做小型开发商？ | 产权法58。今天，我们会着重讲讲如果购买的土地上有商铺或者是商业地产时，需要注意的一些问题。 当然，这里所说的商业地产，既包含了购买来继续用作出租投资，也包含了打算未来推倒做开发的情形。所以作为小型开发的中篇我们一并概括。不过由于一般商业地产购买时的复杂性和侧重点不同，一篇文章是远远讲不清楚的，所以这篇文章，我们先侧重两点：消费税（GST）和租约租户问题。 关于GST 消费税（GST）其实是一个很有趣的话题。我们知道购买商业地产时会涉及到GST的问题。作为买家，我们看到有时需要在合同成交时支付额外的GST而有时又不需要，接下来，我举例来分析GST的计算和处理方法。 当然从道理上讲即使先需要支付GST，这GST只是暂时付出去了，在适当的时候依情况是可以退回的。只是在成交时会占用一个公司的现金流储备。 当购买地价很高时，这GST将是一笔额外很大的开支。当然，这并不意味着所有情况下都要支付购买总价的10%作为GST要付出去，不过这要依据情况而定。如果买卖双方在GST的问题上没有计算正确的话，成交后对于双方也会是一个持续的麻烦。 这里我用一个之前经手的小型商业地产买卖来告诉大家GST到底要怎么付，什么情况下付，以及付多少？ 这个案子因为涵盖了我们能遇到的大部分情况并且拿到了税务局（ATO）的private ruling，因此在这里跟大家简单的分享一下，当然这里的事实我会重新包装一下。 简单来说购买的房产是两栋两层建筑，购买合同价500万澳元。具体情况为： 一楼是两个独立商业店面（commercial premises），商铺A作为咖啡店在经营，商铺B是一个闲置的商铺无人经营。 商铺A和商铺B的二楼各为1个设施完备的住宅（residentialpremises），空置。 各商铺与其楼上住宅共为一个产权（title），两栋房产两个title，一本销售合同。 好，购买这样一栋房产，GST该怎么付？ 大家一般都知道二手住宅地产，通常来说是input taxed supply。白话来讲就是买家既不需要额外付GST也不能冲抵GST。当然全新的住宅房产另当别论，这里不深入探讨。 关于商业地产我们来说一个概念就是GST－free supply of going concern，白话就是如果一个商业房产在买卖前后一直有持续经营，那所处的商业房产买卖时便不需要额外支付GST（section 38-325 of the GST Act）。 商铺A属于这种情况。当然，supply of going concern在税法下还需要符合额外一些要求，这里也不过多去阐述，可以咨询会计师。 那像商铺B这种闲置无人经营的状态，买卖这种房产时便是一个taxable supply，需要额外支付GST。 好，说回我们的例子。 ATO在给予private ruling时会考虑多方事实因素。因此在这个例子中，即使整个二楼空置，但是因为具备完备的住宅特质，包括有厕所，厨房和卧室等，所以被认定为住宅部分，不需要额外承担GST。 一楼，商铺A因为有一系列因素证明在持续经营，包括租约协议，并且租客会在土地买卖后继续作为租客等因素后属于免GST部分。 而商铺B因为一直空置而且没有寻求出租，因此需要额外付GST。 另外，因为这个例子中，虽然事实上房产只有两个产权（Title）但是被切分成4个部分并在一起买卖（一个合同价格），因此商铺B作为多少的比例需要额外支付GST也是另外一个有趣的点。 ATO在这里最后认为，以商铺B所占总房屋面积的比例去计算应缴GST的比例。假设总面积为500平方米，商铺B占125平方米，计算为： 125/500 * $5m =$1,250,000 $1,250,000 * 10% =$125,000 (需要缴纳的GST金额) 从这个列子可以看出，前期的土地买卖合同起草很重要，因为在GST很难界定的deal里，要确保卖家并不会因为少收到GST造成损失，也要避免买家前期支付额外过多的GST。所以合同在处理GST的问题上要小心适当。 如果需要申请private […]

2019年3月5日上午9：30，天气晴好，由澳洲领先法律知识平台《澳洲法律评论》与澳洲知名人力资源公司Employsure联合主办的劳务关系法律知识专题讲座在布里斯班Runcorn Tarven隆重举行。 出席本次活动的嘉宾均是来自昆士兰州各行各业的优秀华人企业主们。本讲座由澳洲法律评论林汇铭律师团队法务助理任媛主持，由AGC Lawyers合伙人林汇铭律师和Employsure人力资源顾问Brian Cheng先生主讲。 ●人力资源顾问Brian Cheng： Employsure资深人力资源及工作关系顾问，专注于为中小企业主处理劳务关系和工作安全问题； ●AGC Lawyers合伙人林汇铭律师：中澳两国法律职业资格，澳洲法律执业博士，英国国际商法硕士（荣誉）, 中国法学学士（国家奖学金）, 2018年度APAC澳大利亚杰出青年律师奖获得者； 讲座的第一部分，林汇铭律师生动幽默地为大家讲解了华人企业主们关心的热门话题“生意购买时如何做好尽职调查”。林律师从创业筹备、卖方背景、生意经营表现、连锁生意加盟、企业结构选择以及雇佣关系选择共六大方面展开叙述，对澳洲“尽职调查”的若干规则与解释作出了归纳与总结。 讲座的第二部分，从墨尔本远道而来的Employsure资深人力资源顾问Brian Cheng先生结合实例详尽的为大家讲解了企业管理中如何避免雇佣纠纷，包括在雇佣合同中的条款，全职兼职员工合同工临时工有何差异以及如何正确终止雇佣关系从而有效地保护华人企业主的合法权益。 整场讲座座无虚席，掌声雷动，大家积极交流探讨，现场气氛热烈活跃。嘉宾们给予了此次讲座高度的评价，本次讲座在全场热烈的掌声中圆满结束。 作为澳大利亚领先的综合性法律资讯平台，《澳洲法律评论》致力于在第一时间为读者提供专业支持与权威评析，打造杰出的澳洲华人法律圈，保护澳洲华人合法权益。《澳洲法律评论》期待于2019年同更多合作伙伴一起联合普法，为澳洲华人社区举办更多法律知识公益讲座，敬请期待。

来到澳洲，您会发现律师这个词除了‘Lawyer’之外还有‘Solicitor’和‘Barrister’，这三者有什么区别？谁才是您需要法律咨询时应该找的人？带假发的律师又是什么人？