3月是澳洲各大高校的开学季，其中中国留学生占到全澳国际留学生人数逾30%，是所有国家中占比最大的。 因此，近期有众多读者与客户来信咨询关于“留学生购买澳洲房产”的问题，特别是关于留学生是否可以购买二手房等等。 本文将着重10个咨询频率较高的问题作统一的答复与解释，与各位读者解惑分享。 1. 留学生可以买澳洲新房吗？ 无论留学生是否拥有持有允许他们在澳洲持续逗留12 个月以上的临时签证，他们都可以通过申请FIRB，获得批准进而购买空地用于建房，购买新房和楼花等等，无论是用于自住或是投资目的。 2. 留学生可以买澳洲二手房吗？ 根据FIRB的规定，留学生持有500留学签证（允许其在澳洲合法持续逗留十二月以上）是被认定位澳洲临时居民，因此可以购买一套二手房作为自住用途（即该居民必须使用该物业作为其在澳的主要居所）。 “FIRB” 是澳大利亚外国投资审查委员会（Foreign Investment ReviewBoard）的简称。留学生在购买二手房时，我们会强烈建议在合同上加入“Subject to FIRB”条款（尽管获批率较高），即如果在28-45天之内，FIRB申请未获批准则合同自动终止，已付的定金应该全额退回。 需要额外注意的如下： a. 签证到期或离境3个月内需要卖出（即在该居民停止使用该物业为其主要居所的3个月内出售此物业）； b. 均需要申请FIRB，根据房价申请费各不相同，100万以内的房子申请费为5,600澳元； c. 不可以出租、分租，否则视为违反FIRB规定（即该居民不得出租此物业或其中任一部分，同时需要保证在物业成交时期内是空房并无任何人居住）。 请务必注意，在留学生签证过期后，如非法继续持有该二手物业，根据法律的规定被查处将面临最高12.75万澳元的罚金或三年监禁，他们还将可能被处罚购房价格的25%。 3.  留学生购买澳洲新房与二手房的法律差别？ 二手房的竞争比起新房和楼花可能更为激烈。 一般来说，楼花和新房是定价销售，而二手房一般为出价或拍卖等形式出售，简单来说即价高者得。同时，如果购房者递交了海外人士买房许可即FIRB申请，但最后却未能拍得该二手房，那FIRB的申请费是不退的。 目前，FIRB批准函内会注明购买该物业的最高价限制，如果最后拍得的价格超过FIRB批准函，可能会面临额外的费用。因此，在购买二手房时可能需要更多的技巧及准备工作。 4.   留学生购房合同中必加的条款？ 除非开发商已经获得了FIRB“新建住宅豁免申请证明”（NewDwelling Exemption Certificate），不然一般来说无论是购买新房或是二手房，留学生购房都是需要单独申请FIRB批准的。 5.   留学生购买澳房所应支付的税务与费用？ 以来自天津的小白为主人公为例。小白是一名昆士兰大学化学专业的研究生，也打算长期在布里斯班生活发展。其父母便打算资助他购买一套80万澳元的房产（无论新房或二手房，并不影响税务与费用），作为首次置业的自住房。 那么应缴的相关费用（无贷款前提下）预估为： a. FIRB申请费：约5,600澳元（假设开发商或卖家未获得FIRB豁免） b. 产权注册费：约2,357澳元 c. 基础印花税：约21,850澳元 d. 海外人附加印花税：约56,000澳元 e. 律师费：约1,500澳元 同时，留学生家长们也可以通过以下链接，获得一个相关税务与费用的估算：https://stampduty.calculatorsaustralia.com.au/。 但请注意，该估算器的内容不能作为法律依据，请最终以您的律师给您所作的精确计算为准。 更多阅读：7%的海外附加印花税，以及7种豁免/优惠方式！| 产权法46 6.   留学生购买澳房可以贷款吗？ 如果留学生买房准备要办贷款，那么在购买前请务必联系好自己的贷款经理和律师，了解相应政策后在进行购买。 因为银行在办理贷款业务时主要看房屋的价值及贷款人的还款能力，那么作为在澳的全职学生，是很难达到银行贷款的收入要求的。尤其是留学生在澳每周仅有20小时的合法打工时间。 但是，部分银行或基金公司接受留学生父母作借款人或作担保的贷款方案。无论留学生以什么身份贷款，收入证明都是必须的。留学生虽然没有收入或是收入较少，但是可以以父母为担保人，以担保人的收入来担保你的贷款。 此外，如果贷款比例超过80%的话，是会被要求出示3个月以上连续存款的能力证明，贷款还款的期限一般是30年。因此，留学生购买二手房务必准备好充足的资金，寻求贷款经理的融资建议等。 7.   留学生购买澳房有年龄限制吗？ 留学生在澳购房一般需要18周岁以上，其他没有严格的年龄限制。但是年纪较小没有足够收入的学生如需办理贷款购房，可能会面临不小的障碍。特别是考虑到全职学生的收入会非常有限。 因此如果需要办理贷款，还是需要有足够经济来源的人士来买房较为稳妥。如果以父母名义购房，则可在申请FIRB许可后购买澳洲新房或楼花。 8.   留学生可以和父母联名购买澳房吗？ 许多客户或朋友都会在购房时询问以谁的名义作为产权人最合适，是自己一个人的名字，父母的名字还是自己孩子的名字呢？ 其实在澳大利亚完善的土地法和财产法体制下，联名购房是一个非常灵活的购房方式，主要分为以下两种方式： […]

最近帮客人处理了一个悉尼CBD的penthouse购买事项。两层的顶楼公寓价格上千万，CBD中心的中心，不过不是一线海景。客人问，这个价格值不值，我说只要你喜欢就好。的确，这个价位不买带地的独栋house而买city的公寓，不是喜欢还会是什么，是真的喜欢住在市中心。 我当然不歧视公寓，不过公寓，大家明白概念上跟独门独院的house还是有区别的。所有住户属于一个strata scheme，彼此独立却又受约束。这些特点在买卖时会带来哪些额外的问题，我们通过这个房产千万级的买卖案例来给大家简单说说。 成交前的维修问题 区分自己房产区域和公共区域（common property） 我们知道很多二手房买卖，无论价值几何都会在验房时遇到或多或少的房屋问题，这些都需要买卖双方协商到底该谁来修，谁来承担费用，何时修好等问题。当然大多数情况下，合同中都会写明买家签署合同即同意接受现有房屋条件以及维修状况。 公寓和house最大的不同的地方就在于要分清哪些区域是自己lot的，哪些算作公共区域（common Property）。 通常来说公寓内部空间的所有东西都需要业主自己负责维修，包括公寓内墙，内部的装饰，地毯地板等。那与之相对的所有外部空间，包括分隔墙，窗户，包括正门和阳台滑拉门（1974年之后注册的strata schemes），以及阳台通常都属于common property，由owners corporation来负责。 在这个CBD案子中，我们同时遇到了来自内外的维修问题。从公寓lot内部来讲，客人在看房时发现厨房的自动开关柜门系统（由触摸控制）有不灵敏现象，和卖家协商，卖家同意在成交前修缮好安装新的系统。由于是公寓内部的问题，买卖双方很容易解决，双方律师草拟一个特殊条款放在合同中就可以。 另一方面，公寓的主阳台在客人购买前一直持续出现渗水迹象。从物业报告来看，楼下的邻居已经报告给物业很多次，并且物业已经决议需要更换全部的阳台瓷砖和下面的防水涂层，作价大概10万澳币。大家可以看到，这里因为阳台属于common property，因此物业是有责任提供这部分的维修的，而不是业主本人，同时成本也会由整栋物业的业主来分摊。所以这部分，是没办法由卖家控制的。 通常来说，作为买家，我们需要要求卖家配合物业公司尽快开始施工，但是工程的进度和完工时间却是卖家不能保证的，所以对于common property的工作，即使是自家阳台，也不是卖家可以完全说得算的。 物业费和车位 大家一定好奇这物业费要一年多少，我算了算一年的总额大概等同于澳洲人均年收入的数额。所以真的白送给大家伙儿，很多人也养不起这个房子。那物业费为什么这么贵，我们这里顺便说一下物业费的算法。 物业费的费用通常包括几个方面：整个建筑的正常保养费用包括公共区域、公用游泳池、健身房等的养护，建筑保险，一些清洁维护工人的费用，物业公司管理费，以及维修基金等。这些费用的总和即这个总的strata scheme 费用，然后会按照每个lot的所占比例（unit entitlement）来算到每一户的费用即为你自己要付的物业费。 这个unit entitlement的比例是整个strata scheme在土地局注册时就确定下来的，主要考量的是每户公寓的房产价值。所以价值高的penthouse自然在strata scheme中占的比例就会高。当然city本身很多建筑是heritage，在年代保养上和保险上都会成本很高，所以自然物业总成本就很高。 除此之外，也是这个房产很特殊的一点就是房产本身是不带有车位的。准确来说，是没有一户拥有自己的车位，全部地下车库都属于common property并且是有公司专门运营的valet parking来管理。根据这本合同的房产物业管理条例及声明，房主有权使用4个valet parking作为车位，即只有使用权没有所有权。同时，因为是valet parking，业主在缴纳物业费的同时还需支付不菲的停车费用。如果迟交或者拒绝缴纳，那车位的使用权也会被取消。 这些具体的要求和使用办法也是会在strata by-laws 和strata management statement中详细阐明。所以在购买这类房产时，一定要了解物业方面的具体要求，因为很多情况需要在购买前就知晓。 关于物业报告 （Strata Report） 同时在这里我们提一下物业报告的重要性。因为这栋Penthouse购买时，中介已经准备好物业报告供潜在买家审阅，所以不需要买家单方面再去申请。 通常来说一般买二手公寓时，律师都会建议客人做一份物业报告。有没有必要去做，我觉得有，当然除了很新或刚落成的楼盘。但是这份报告通常会不会影响买房的decision making，我觉得不会。很多人会说，那我花钱做这个report干嘛。 我们先看看物业报告一般包括哪些主要方面： 现在进行的以及过往的维修记录； 现在物业整体运营的财务状况； 现在的物业费情况； 有无可能存在特别物业费收取（special levies）等。 很多情况下我们会发现，你要买的那一个lot，比如进行一项重大维修或者将要进行一项重大维修，像我们这个案子遇到的阳台维修，也许会影响到你一段时间的居住体验或者给你未来一段时间造成困扰，比如持续渗水到邻居家。而这些问题都是可以在物业报告中发现并多加注意的。 一份好的物业报告，就像是一份传记。让你浏览完就像看过了整个物业的过往史。除了展现在你面前的公寓表象，物业报告可以让你更加深刻的了解这栋楼：这个物业，你的邻居，以及未来会不会有什么让你操心的问题。 所以简单来说，除了中介告诉你的，物业报告会告诉你更多，让你在分析价格和未来投资上有一个更全面的分析。当然哪个邻居屁事多，也可以从上面看出来。 以上内容供大家在买二手公寓时作参考，由于客人的隐私问题，内容有做修饰改编。 感谢阅读，下期见。

我们在之前在公众号中曾经和大家深入讨论过资金来源的合法性以及澳洲投资方向的问题。事实上在我们与诸多读者交流的过程中，我们发现读者们对于188C的申请要求其实已经非常了然于心，但是他们更加的关心4年之后永居申请的问题。对比眼下的188C的难度，他们更加的关注4年后自己的投入是不是值得的、安全的。 今天我们的重点也是永居申请之时的 一些重要问题 自2012年澳洲投资移民改革以来，188C签证作为一个新的子类别，一直以对申请人背景要求低和转永居要求低闻名。历年来,188C也的确广泛地受到高净值人群青睐，包括并不限于低龄或高龄投资人群、忙于照顾国内生意而无法长期在澳定居的成功生意人士，以及通过房产增值获得500万澳币净资产的人士等等。 首先，转永居之时的要求，简单说来就是： 在申请前，申请人持188C签证需满足在澳每年住满40天，或配偶每年在澳住满180天； 申请人在澳投资500万澳币至少四年； 在澳经营合格的生意，并符合直接合规模投资。 客观的评价这些要求，真的不是很难。但是似乎通过188C成功获得永居的申请人，并非想象的多。澳法评并非危言耸，听给大家打退堂鼓。毕竟四年的等待期比起一般的“移民监”要久的多，诸多因素都并非人为可以控制：基金违约，私人公司或者投资项目的关闭，申请人个人情况的改变，都会直接或间接导致永居申请的失败。 但是实际上大部分的情况完全可以挽救甚至避免，今天我们为大家带来的就是关于政府对于188C申请人转永居之时的要求的难点分析。 1、签证申请递交时间 理论上，这个要求其实并不复杂，但是仍然有一些申请人在这个问题上出错。可以看到： 如果您的188C是2015年7月1日前递交的，那么您在递交888C永居申请时，必须已经持有188C签证3年11个月以上。通常这批申请人的188C签证有效期为4年，那么实际上您只有一个月的时间可以递交转永居申请，即188C签证过期前那一个月。 2、30天的间隔期 申请人在办理自己的188C的过程中，都非常的清楚在持有188C签证的 4年期间，必须一直保持合规投资。或者说，保持连续的投资。但是有很多主动或者被动的因素使得申请人在四年时间内必须去变换自己的投资产品，例如：基金违约，自己个人想选择更好的回报的产品，等等。这样的问题必然导致投资会有空档期，即使是一天也打破了’连续’二字。移民法对于这样的问题也给了大家一些余地：间隔30天内的投资转换仍视作连续投资。如果转换的间隔期超过30天，则不能满足保持连续投资的要求。如果在这种情况下递交申请，最后只能得到被拒签的结果。 188.511  If the applicant satisfied the primary criteria for the grant of a Subclass 188 visa in the Business Innovation stream, the Investor stream, the Significant Investor stream, the Premium Investor stream or the Entrepreneur stream, temporary visa permitting the […]

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