关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 澳洲 全世界最适宜人类居住的国家 全球顶尖的教育水平 世界上最健全的福利体系 深深吸引着大批高素质移民者 其中，昆州又是一个休闲、旅游胜地 大堡礁、黄金海岸等都是我们去旅游的首选 中国也作为昆州最大的贸易伙伴 出口贸易达昆州出的25% 无论是移民来这里或是投资 都是首选 当然两者都兼可获得 永久居住 在拿到了188A之后 很多人便开始往888去申请 于是便开始自己做生意投资 但是始终达不到移民局的标准 毕竟真正赚钱的生意绝大多数都是不卖的 卖的生意或多或少都有一些问题 不会有人愿意把一个很盈利的生意 用很低的价钱卖给你 而且你还不用管太多 轻轻松松能挣钱 还能够盈利 这么好的生意只是在理论上存在 天上是不会掉馅饼的 这时，很多人会想法子去找门路 例如 找过户律师 澳洲生意的买卖，包括小生意的买卖 都需要律师做一定程度的尽职调查 包括对过往财务的简单审计 看银行账目 长期有规律的账目支出、收入进出等 还会看刷卡机的数据 根据正常刷卡的比例往回进行倒推和估算 看营业额短期内有没有虚增或虚高等 在买卖的时候 律师会要求房东给一个时间 让购买者可以到店里观摩他的生意 买家可以眼见为实 看他的营业额是不是能达到一定的数值 但远远是不够的 当律师做完了事情和给完建议你之后 你以为自己可以胜任了，可以盈利了 于是便不用律师 然而结果是 很多新手老板不熟悉当地法律 导致没有支付到最低的薪水 雇佣合约没有合法完成等情况发生 而最终导致的结果是 还是申请不了永久居住 找过户律师虽是个好办法 但这远远是不够的 […]

关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 上几期文章中，同大家聊了关于公司股东的权益。接下来，会同大家着重聊聊，在担任公司董事(Director)的时候，需要注意的一些事宜，以及违规的后果。本期文章，我们将会把重点放在公司董事对公司的信托义务[1](Fiduciary Obligation)。之前同大家提及过，在澳大利亚的公司运营中，大部分情况下股东不参与公司的运营，公司的决策也不需要交由股东决定。这部分事宜包括公司的资产，都是由公司的董事处理，并且董事可以签署对公司具有法律约束力的文件。 例如，公司持有悉尼地区价值$50,000,000.00澳币的土地，Z先生和Y先生是公司唯一的两位董事。公司的股东为A先生，B先生和C女士，同时也是在购买土地时，实际上投入资金的出资方。Z先生和Y先生可以在三位股东完全不知情的情况下，以公司名义将土地变卖。由此可见董事的权限之大。 为了防止董事利用职权谋私利，公平法(Equity)在长时间的演变中，也渐渐成立了体系用以规范和限制董事的行为。Fiduciary Obligation就是董事对公司最为重要的责任之一。先说一下Fiduciary这种关系，在法律环境下的特殊性。在商业关系中，每一方都有权利，并且绝大多数情况下，都是会以对方的利益为代价，从而使得自己利益最大化。在没有违反法律和合同的情况下，这是利益方的权利，法院不会干预。 （ 扫码将澳洲法律中文指南装进口袋） 但是在Fiduciary这种特定的法律关系中，成为Fiduciary即受托人的一方，不可以违反Fiduciary Obligation,从而获取自己的利益。例如，Z先生和Y先生在出售土地时，将土地以较低的价格卖给M公司，同时Z先生和Y先生是M公司的股东和董事。在这个交易中，Z先生和Y先生的行为就违反了Fiduciary Obligation中的 ‘No Conflict’ 和 ‘No Profit’两个重要原则。No Conflict原则是要求董事不可以使自己个人利益和公司利益发生冲突。No Profit原则要求董事，不得以职务之便，偷偷谋取私利。 大家会有疑问，那如果Z先生和Y先生以市场价，而非较低的价格，将土地卖给了M公司，是否依然违反了Fiduciary Obligation呢。答案是，是的。因为 No Conflict 原则的基本要求是，无论董事是否是恶意行为，只要有利益冲突出现，董事就违反了No Conflict原则。这样看似苛刻的要求，是为了从根本上杜绝董事违规操作的小心思。只有得到了公司股东的批准，Z先生和Y先生的行为才可以避免由于违反No Conflict原则带来的后果。 建议：权利越大，责任越大。董事在行使权利的时候，同时要保护好自己，要充分了解自己行为的后果。另外，也提醒各位投资者要谨慎任命公司董事。 [1] 由于无法精确翻译，后文中将使用英文原文。

关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 2017年5月，位于布里斯班盖普区吉林道（Jillinda Place，The Gap）的一幢朝阳有景二层小楼挂牌出售，双车库带花园带泳池，四室三卫，装修现代，但售价只要80万澳币，而同类地产在布里斯班至少要卖到100万澳币以上。熟悉内情的人都知道，该房产之所以要价明显偏低，是因为屋内半年前刚刚发生了一起凶杀案。 2016年10月28日清晨，20岁女大学生西玛报警称发现56岁的母亲躺在楼上的卧室地下，血肉模糊。警察到场后发现西玛母亲已经死亡，死因是头部受到钝器重击且击打次数不少于20次。一周后，警察将西玛逮捕，指控其杀害了亲生母亲。 2017年3月13日，该案在布里斯班地区法院首次开庭。庭审显示，检方指控西玛杀人并没有直接证据，但有很多间接证据将杀人嫌疑指向西玛，其中最重要的证据是杀人凶器是在西玛楼下卧室的床底下被发现的。这是一个一米长的沾满她母亲血迹的厚木板。检方认为外来凶手绝对没有可能也没有必要把凶器藏到西玛正在睡觉的床下。但西玛杀母的动机仍未查明，且西玛拒不认罪，故该案目前仍在审理之中。 两个月后，该房产公开上市出售，中介在宣传材料中详细列明了房屋的各种信息，但对房屋内半年前发生的凶杀案只字未提。 无论是东方文化还是西方文化，民间都把发生过非自然死亡或传出过闹鬼等灵异事件的房屋称为凶宅（Stigmatised Property）。此类房屋通常令住户心生畏惧，寝食难安，故尽管售价明显偏低，仍有许多人有所忌讳，不愿购买和居住在此类“凶宅”之中。那么，昆州法律对什么是凶宅有定义吗？卖方和卖方中介在出售“凶宅”时，有披露义务吗？买方如因不知情而入手了凶宅，可以毁约或请求赔偿吗？ 昆州现阶段还没有一部法律对卖方和卖方中介在出售房屋时应披露哪些信息做过一站式全面专门的规定。目前的披露要求散见于十几部不同的法律之中，主要集中在要求披露房屋的产权是否有瑕疵，房屋是否有安全隐患，及共有产权的物业费收取标准等，既没有一部法律提出“凶宅”这样的概念，更没有法律明文要求对“凶宅”进行披露。 但是，昆州成文法律没有披露要求和规定，不代表卖方不披露就完全没有风险，因为澳大利亚是成文法和不成文法并存的国家。有成文法规定时，法官要依据成文法断案，法无明文规定时，法官可以依据公平原则（Equity），根据或参考英美法系各国和澳大利亚各州的判例断案，从而为昆州创设新法。 （ 扫码将澳洲法律中文指南装进口袋） 2004年一对华人夫妇在悉尼北瑞德区（North Ryde）看中了一套独立房屋，要价80万澳币。合同签订后，两夫妇才得知三年前现房东的儿子在房内残忍杀害了其父母和姐姐，所以这是一个凶宅，但中介在介绍房屋时对此事三缄其口。华人夫妇随后提出终止合同。遭到拒绝后，投诉到新南威尔士州的工商管理局（Office of Fair Trading）。在新州工商局的干预下，合同终止，8万澳币定金退还，但随后中介因未尽披露义务，损害了消费者的知情权，被罚款20,900澳币。中介不服，上诉到新州行政诉讼法庭，但以败诉告终。第二年，房子以72万澳币成交，成交前买方被明确告知了此房屋的凶杀历史。 2012年，一位开发商在墨尔本市西北方向的Ballarat市郊区买入了一块20英亩的林地，准备进行住宅开发。合同签订后，开发商发现两年前一个男青年在此地树林中自杀身亡，其家人征得市政府的同意，还在林地中央树立了一个纪念标牌。但开发商并没有就此发现与林地卖家提出任何交涉，相反，开放商因无法按时凑足价款还与卖家协商，付费延长了交割日期。当交割日再次临近，开放商还是凑不足价款，于是开放商以卖方在签约时隐瞒了林地中的自杀案件为由，提出终止购买合同，退还定金。在遭到拒绝后，开放商起诉到了维州高等法院。但法院并没有支持开放商的诉讼请求，相反，判决开发商败诉。法官的判决理由可以概括为三点： （1）对房屋土地的历史缄口不言可以构成误导和欺骗； （2）开发商在发现自杀和纪念标牌后并没有提出终止合同或降价等要求，相反还签订补充协议要求延期履约； （3）以往案例讨论的都是凶宅，而本案的非正常死亡是发生在空地之上而不是在住宅之内。基于第二个原因，法官认为本案事实使论证披露义务是否要延伸到凶地变得毫无必要，故直接驳回了原告的诉状。 通过以上两个案例，可以看出，出于谨慎的目的，房产中介在出售近几年有非正常死亡事件发生的住宅时，最好披露这一信息，供买方决策时参考，尤其是在已经明显降价的情况下，以免被诉，丢了买卖，还有可能被罚款，甚至丢掉执照，得不偿失。 就房屋买家而言，如果你在好地段突然发现了一处好房子，风景好，价格低，中介急于签约，而你又看不到几个本地买家，你应该多个心眼，多问中介几个为什么，同时可以谷歌以下你要买的房子的地址或房东姓名，如有重大凶案，都会有新闻报道，避免买入凶宅，成为你的心理负担。 顺便说一句，吉林道那套房屋在2017年7月21日以80万澳币成交。一个月后，其隔壁的同样档次房屋也被售出，成交价110万澳币。

关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 Bridging Visa, 也叫“过桥签证”。顾名思义这是一种临时的签证，主要是给签证快要到期，又正在申请澳大利亚的其他实质性签证（Substantive Visa）的人用来过渡的签证，它可以让你在原有签证过期后，后续申请的签证结果下来前这段时间，合法地留在澳洲。 过桥签证也分成几类，有些确实可以帮助你从容优雅地度过这段等待期，比如下面提到的A类和B类；但总有些人心太大，连自己签证什么时候过期也不知道，一不小心就成了“黑民”，这时候就需要其他种类的过桥签来拯救你了。 澳洲签证分类 ● Substantive visa 实质性签证  ● Bridging visa 过桥签证 ● Criminal justice visa 刑事审判签证 ● Enforcement visa 强制签证 Substantive visa ，即实质性签证，是最常见的签证性质，比如商业签证、学生签证、工作签证。因此，除过桥签证、刑事审判签证、强制签证这三种签证以外的所有签证都是实质性签证。 过桥签证何时生效？有何限制？ 当你拿到作为过渡性质的“过桥签证”时，不是立刻生效。你必须等到现有签证过期，“过桥签证”才会自动生效。 打个比方，你现在是学生签证，提交了独立技术移民189签证，并得到了过桥签证A，过桥签证让你拥有全职工作的权利。但是，学校还有一年才毕业，学生签也没有到期，那么你还是要遵守学生签的限制，包括：去学校上课直到完成学业、每周不能工作超过20个小时。 过桥签证A（BVA） 过桥签证A是最好的过桥签证类型。拿到过桥签证A，就可以安心留在澳洲等待新签证的结果下来。 01 限制 在这期间，你不能离开澳洲境内，一旦离开了，过桥签证A就会被取消，后面就麻烦了。如果你在这期间有紧急事务需要出境，可以申请过桥签证B。 02 失效日期 拿过桥签证A的你，如果如愿以偿等到新签证下来，那恭喜你！你的新签证就会立马自动取代过桥签证啦！ 如果新的签证申请被拒了，那非常不幸，从收到移民局给你拒签信那天起，你必须在28天内离开澳洲。除非，你向AAT上诉，要求重新审理你的签证申请。这样的话，过桥签证在审查结果出来前依然有效；如果不幸再被拒，同样是28天内要离开澳洲。 03 工作权利 过桥签证A可能不包含工作权利，建议详细阅读移民局给您的下签信。如果特殊情况需要工作，可以申请解除限制。 过桥签证B（BVB） 过桥签证B = 过桥签证A + 出入境权利。过桥签证B的申请费用为145刀，建议至少在出行前一两个月提出申请，以避免影响出行计划。 01 限制 必须先拥有了过桥签证A才能申请。 02 失效日期 拿到过桥签证B以后，你就可以在规定期限内出入澳洲了。请记得严格遵守这个时间期限，如果到期未返，这会让你失去过桥签证B，从而无法再次入境。 03 工作权利 […]

关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 布里斯班经济文化多元，越来越多的移民和留学生融入南区，选择在此安居乐业。然而，近日多发的社区犯罪与青少年犯罪事件，打破了社区居民平静的生活。 社区治安状况愈下，人人自危，如何改善社区治安成为了大家茶余饭后的热点问题。法律问题与社区安全委员会主席同时也是Toohey区州议员Peter Russo先生，将于7月13日举办的预防犯罪学术研讨会，提供一个联接社区群众和犯罪学领域专家的平台。 主办方 Peter Russo ● Toohey议员 ● 现任法律事务和社会安全委员会主席 讲座专家 昆士兰量刑咨询委员会将会结合亲身体验的案件情景，方方面面的审视案件，讲解如何量刑。 专注于犯罪学领域的专家，将会合自身研究和个人经验发表独立深刻的观点，本次研讨会必将不虚此行。 Dr Angela Higginson  QUT司法学院高级讲师她曾经在参与的项目中调查研究澳大利亚的种族动机青年仇恨性犯罪的相关性和后果。她的研究工作集中在调查控制犯罪过程中的治安和社区因素，并沿用系统回顾和综合分析的方法来研究对比全球南北的犯罪差异。 Dr Cassandra Cross QUT司法学院高级讲师此前，她在昆士兰警察局担任研究和政策官员时就开始研究网络欺诈案例。自2012年在昆士兰科技大学任职以来，她在该领域多个期刊上发表了文章，主要研究网络欺诈的预防、受害者支援和治安等方面。  Professor Ross Homel 格里菲斯大学犯罪学和刑事司法基金会教授作为澳大利亚社会科学院的研究员，他已经出版了9本书，150篇论文和报告。他的研究重点是犯罪预防，也因此赢得了许多奖项, 并于2008年委任为澳洲骑士团(AO)总务部的一员，主要负责研究犯罪原因、早期干预和预防方法。 Associate Professor  Michael Townsley 格里菲斯大学，全球最强大的犯罪学家团体之一的，犯罪学和刑事司法学院(CCJ)院长。他的研究重点是通过消除或改变犯罪机会来降低犯罪发生率。他主要采用空间分析的方法对预防犯罪进行研究。他还曾在伦敦大学学院吉尔丹多犯罪科学研究所、伦敦大学学院和利物浦大学担任研究职位。 活动主持人与法律翻译 何颖 (Chai Hoe)律师 ● 澳洲国立大学法学学（荣誉），澳洲高等法院注册律师。 ● 专业且平易近人，拥有多年法律经验，擅长家庭法，继承法与财产法等。 ● 熟练运用英语，中文，马来语，广东话和福建话等各种方言。 拟定问题 帮助大家更好从理论上了解犯罪的成因和降低犯罪率 社区危险主要或常见的犯罪类型是什么？ 为什么青少年会在社区犯罪? 是否存在任何潜在的社会经济问题？ 有没有什么理想的方法可以减少犯罪? 为什么亚洲居民成为最近的犯罪案件的目标？ 少年犯是应该给他们机会改过自新，还是严惩？ （ 扫码将澳洲法律中文指南装进口袋） 活动详情 门票：免费 时间：2019年7月13日 周六 上午10：00到场，10：30开始 地点：Macgregor State School Hall (MacGregor […]