关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 房地产出售、出租和拍卖服务在昆州一直受到政府的严格监管，因为其涉及的财产价值动辄几十万上百万澳币，消费者的利益一旦受损都不会是小数目，所以政府在2014年把房产中介行业特别从其他中介行业剥离出来，专门颁布了《房地产从业人员管理法（Property Occupations Act 2014）》（以下简称“POA”），对房地产从业人员的从业资格和行为准则作出了详细的规定。 根据POA，任何人要从事房产中介服务必须首先持有有效的房产中介执照，并在执照允许的具体服务范围内开展业务活动，无照经营者或借照经营的借出借入方有高额罚款和牢房伺候。 其次，POA要求，房产中介在向任何客户提供中介服务之前，必须与客户共同签订一份政府制发的《房产出售、出租或拍卖代理人任命书》（Appointment and reappointment of a property agent, resident letting agent or property auctioneer），即POA Form 6。Form 6的实质是一份代理协议。未签订《任命书》就充当客户代理人开始提供中介服务的，最高可罚款200点（昆州2017年7月1日起一个点等于126.15澳币），即25,230澳币。签订的《任命书》中，法定必须填写的内容不准确不完备的，任命书从签订之日起就没有效力，中介即使提供了服务也无权收取佣金和收回垫付的费用，同时，没有有效授权还要向法院起诉，索要佣金或费用的，最高可罚款200点。 2016年12月2日，昆士兰州民事与行政诉讼法庭（QCAT）公布了一起房产中介诉客户拒付广告费用案的判决书。该案争执的焦点就是双方签订的《任命书》是否符合POA的要求，是否有效。被告在原告填制的任命书中发现了19个不合规之处，法官对这些指控一一点评，最后作出令人信服的判决。笔者认为，了解本案的内容，了解法官如何判断任命书的合规与不合规，对消费者和房地产从业人员双方的权益保护，都有相当重要的意义。 一、案件事实 邓肯先生在花园之城图文巴（Toowoomba）从事房地产中介服务已经超过25年了，他的中介公司在从事多种类型房地产中介服务的同时，在推销农场地产方面的能力尤其为人称道。 2015年11月2日，邓肯接到安妮的一通电话，咨询委托邓肯出售她在皮茨沃斯小镇附近的农场事宜。皮茨沃斯（Pittsworth）在图文巴西南40公里处。安妮的农场距小镇不到10公里，占地500英亩，土地之上有安妮家的房子和饲养的上百头肉牛。俩人约好第二天邓肯前去拜访安妮并签订房产中介代理人任命书。  第二天一大早，邓肯就来到了安妮的农场。邓肯随身带来了空白的任命书（Form 6），和一份做为任命书附件的邓肯公司的服务协议（Appointment of Real Estate Agent）。见面后，安妮首先要求邓肯采用拍卖形式出售农场，且售价最好能达到200万澳币。随后俩人花了将近一个半小时讨论市场策略，决定12月11日举行拍卖会，如果流拍，则继续由邓肯公司排他性独家代理出售三个月。随后，邓肯与安妮讨论了此次服务将产生的各项费用的情况，并手写了一份费用明细表（Fees and Charges Schedule），费用合计10,880澳币。该明细表成为任命书的第二份附件。最后，邓肯将双方口头商定的代理协议的内容，填入任命书，交安妮过目。俩人约好第三天安妮到邓肯的办公室去签任命书。 11月4日，邓肯给安妮发送了一份邮件。邓肯在邮件中估计安妮农场的售价应可达到185万至200万澳币，同时提供了近期六笔交易的细节，但没有一笔交易的成交价超过100万澳币。最后，将打印好的费用明细表作为邮件的附件发给了安妮。 11月5日，安妮来到邓肯的办公室，双方在任命书上签字，邓肯将其中一份交给了安妮保存。 12月11日，拍卖以失败告终。之后，直到任命书给予的独家代理期到2016年3月10日结束，邓肯出售农场的努力也没有成功。邓肯原以为可以从出售农场的收入中拿回自己垫付的1万余元澳币的广告等费用，现在代理权终止，只好直接要求安妮支付这笔费用，但安妮拒绝支付。几番讨要，几番拒绝。这时，半年时间已过，邓肯不得不诉诸法律，将安妮告到了昆州民事和行政诉讼法庭（QCAT）。 QCAT是小额诉讼法庭，只受理诉讼金额2万5千澳币以下的案件。根据QCAT的法庭规则，为节省当事人的诉讼费用，提高判案效率，原被告双方，除非有极其特殊的理由并经法庭批准，均需亲自出庭，不得请任何人包括律师代理出庭。 在接到邓肯的诉状和他向法庭提交的证据副本后，安妮也向法庭和邓肯提交了她的答辩状和证据。本案经过2016年10月21日，10月27日和11月11日三次开庭后，卡罗尔法官于2016年12月2日下达了判决。 （ 扫码将澳洲法律中文指南装进口袋） 二、答辩内容 安妮在答辩状中列举了邓肯填写的任命书（Form 6）和作为任命书附件的邓肯公司服务协议中的19项错误，认为提供的信息不准确不完备，因此任命书不合规（not in Compliance），从开始就没有效力，邓肯无权根据没产生效力的任命书讨要发生的费用。 安妮在答辩状中罗列的19项错误是： 1.  房产中介执照持有人信息提供得不正确不完整。执照持有人是邓肯拥有的中介公司，全名“EIT有限公司”，但任命书上写成“EIT”，没有“有限公司”字样； 2.  在售房产的地块识别信息不完整。地块描述部分仅填写了地块规划图上的编号，没有填写地块的街道地址； 3.  在售房产的类型信息缺失。邓肯公司的服务协议中有一处要求写明房地产的类型，计有独立屋、公寓房和农场等九个选项，邓肯一个没选； 4.  代理时效的选择缺失。任命书中有一处要求写明代理时效是一次性代理还是持续性代理，邓肯两个方式都没选； […]

On Wednesday 18 September 2019, the Asian Australian Lawyers Association & the Queensland Law Society will be jointly presenting a CPD on creating and supporting diversity in the legal profession, in order to encourage employees to “bring their authentic selves to work” and further the business case on cultural diversity in the law. A panel […]

关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 移民澳洲，为的是那一本深蓝色的护照。很少人知道，入了澳洲国籍以后，这本几经辛苦波折才拿到的“蓝本本”，依然可能会离你而去。我们遇到过几位客户，他们通过雇主担保成功拿到了澳洲国籍，但是最后却面临被移民局取消国籍的风险。 案例回顾 这几位客户一开始是拿临时签证来澳洲的，感受到澳洲的好，但苦于没有能留下来的机会。终于，在经历重重困难后，找到愿意为他们做187偏远地区担保的雇主，如愿以偿开始了他们的“澳洲梦”。 可是当他们为雇主工作了一段时间以后，雇主一直不愿意为他们支付法律强制的养老保险（Super Fund）。我们知道，在澳洲，为员工支付养老保险是每一位雇主的义务。但是几位当事人因为初来澳洲，不敢轻易举报。 187签证要求他们必须给雇主工作满两年，如果由于自身原因提前离职，签证可能被取消。若能满足其他条件，拿到PR的一年之后就可以申请入籍。 所以他们拿到187签证后，立刻申请了加入澳洲籍，并很快就成功获得了“蓝本本”。如愿以偿后，他们以为从此高枕无忧，于是决定不顾187签证的要求，未给雇主工作满两年，就提前辞去了原来的工作，并向FairWork举报了这位雇主压榨他们的事情。 雇主知道自己被举报后，反过来威胁他们，要向移民局举报他们未能满足187签证为雇主工作满2年的要求。 这下客户开始担心了，向我们咨询：已经入籍，国籍也有可能会被取消吗？ 所以我们的建议是：即使取得了澳洲国籍，也有可能会被取消，所以一切最好都按规定来。 下面为大家科普一下“五种失去澳洲国籍的方式”，请大家切勿轻易尝试。 1. 双重国籍 拥有双重国籍的澳洲公民，如果想放弃澳洲国籍，还得要取得移民局同意。 如果放弃澳洲国籍会让该公民变成“无国籍人士”，移民局是不会允许的。 因此，想要放弃澳洲国籍也是个技术活。当事人必须证明自己拥有双重国籍，并且他/她将保留另一个国籍，这样移民局才会批准。 2. 欺诈或提供虚假材料 在申请入籍的过程中，若提供了虚假或错误的声明或材料，并且你明知道这是虚假或错误的，这已经“中招”了。很多时候，我们眼中“无所谓”的一些“小骗”“小谎”，都可能让你痛失心爱的国籍。 3. 未遵守特殊居住要求 我们知道，有些签证下来后会要求申请人在澳洲待够一定的时间段。因此，如果你的签证也有同样的要求，我们劝你还是老老实实待够要求的时间。 除非你能向澳大利亚提供特殊服务，比如出生于巴基斯坦的板球运动员 Fawad Ahmed，移民局非常迅速地给了他公民的身份，因为他可以尽快效忠澳大利亚板球队。 此外，在获得公民身份后离开澳大利亚也可能被取消国籍，因为这可能表明当事人在获得公民身份后不打算在澳大利亚居住。 4. 危害国家利益或刑事犯罪 根据《2007年澳大利亚公民法 第35条》，如果拥有双重国籍的澳大利亚公民，参与与恐怖主义有关的活动，或者为恐怖主义组织服务，都属于危害澳大利亚的国家利益。 此外一些已经取得澳洲国籍，但又有刑事犯罪的人也可能会丧失澳洲国籍，例如恋童癖。 （ 扫码将澳洲法律中文指南装进口袋） 5. 父母放弃国籍 拥有双重国籍的父母，获移民局批准，成功放弃了澳洲国籍后，他们的未成年子女也可能相应地会被撤销公民身份。 移民局的考虑 要知道，满足所有申请澳洲公民的要求，并不一定意味着你会顺利获得“蓝本本”。 据官方统计，移民局在2016-2017财政年度，一共拒绝了4,151份公民身份申请。其中一半以上都是已经满足所有要求的申请者，但他们依然被无情地拒绝了。移民局拒绝某人的公民身份申请的原因有很多，可能是申请人未通过人格测试，或背叛犯罪并被判处12个月监禁等等。 面对移民局的严格审查，申请人可以做的就是把材料准备好，保证材料充足、真实，同时遵守移民法的相关规定。 如果您或您身边的人有关于移民法的疑问，请随时联系我们。澳法评时刻准备着为您服务。

每个小男生都希望有一鞋柜的AJ   小时候，或是渠道受限，或是囊中羞涩，这个梦想总是不能完成。   长大后，你的律师费水涨船高，你再不用为一双鞋省吃俭用，但当你看到满鞋柜的皮鞋、乐福鞋和马丁靴，你的心里是否还为学生时代的那双AJ留有空位？   回想起你从法学生成长为律师的这一路，各种教材和辅导书的恐惧感，穿上粉色学士服的喜悦感，拿到法律职业资格证的成就感。都给你的人生留下了不可磨灭的印记   然而，当你每天伏案处理成堆的事务，你早已忘记那双日思梦想的AJ，你也渐渐模糊一路走来的艰辛。当你回首往事，如果能够一双AJ和你的人生经历相呼应，那该多好。   幸运的是，我们找到了四款与你息息相关的AJ Air Jordan 18 Yellow Ochre 黄色麂皮   这双黄色麂皮配色的Air Jordan 18，是不是让你想起了那个头发秃秃的男人——张明楷。张明楷主编的《刑法学》教材，其经典的太皇太后配色，与AJ18遥相呼应。    Air Jordan 18在2003年上市，是飞人在赛场上的绝唱战靴。穿上这双鞋，你不仅能想起乔丹的绝唱之旅，更能回忆起复习刑法学的绝命之旅 Air Jordan 6  Slam Dunk灌篮高手   这双灌篮高手樱木花道配色的Air Jordan 6，承载着无数男生的童年回忆，而这本红橙配色的《钟秀勇讲民法》，承载着无数法学生的青春。   Air Jordan 6在1990年推出，是乔丹的第一双总冠军之靴。这双鞋带给你的绝不仅仅是冠军的荣耀，更让你回想起樱木花道和乔丹训练时的每一滴汗水，回想起你夜以继日背过的每一个法条。 （ 扫码将澳洲法律中文指南装进口袋） Air Jordan 11 Low Pink Snakeskin 粉蛇   这双粉蛇配色的Air Jordan 11，是一款男女俱佳的热门配色鞋。就像法学学士服不分男女生一样，粉色作为女性配色，在男生身上充分体现柔性的一面。   Air Jordan 11于1995年11月推出，是乔丹本人最为喜爱的一款，见证了乔丹从复出到再次辉煌的时刻。正如学士服见证你从青涩到成熟，粉色的AJ11见证了你的成长，带给你青春的向往。 Air […]

关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 最近， 由黄磊、海清、沙溢、陶虹主演的《小欢喜》家庭剧口碑赞爆。 网友纷纷评论《小欢喜》太真实了： “编剧简直偷窥了我的高中生活”， “我妈完全可以本色出演剧中的妈”。 《小欢喜》将故事聚焦于典型中国式小家庭身上， 故事情节围绕“高考”展开，引起无数人的共鸣。 毕竟没有谁比中国人对高考的感情更复杂了。 一边埋怨着应试教育体制， 一边努力做高考制度的最配合顺从者。 尤其是中国家长。 为了更好地让儿子应对高三，海清饰演的董文洁与老公放弃高级小区不住，租了闺蜜宋倩的一套学区房。 季区长和妻子为了儿子在高三能有更好的学习环境，也租了宋倩的一套两居室，尽管夫妻俩每天通勤时间得多达两个多小时。 而“包租婆”宋倩， 则辞职在家，专心辅导女儿乔英子高考。 同是家长，拥有五套房的宋倩让大家眼红不已。 宋倩的先见之明让她每个月拥有“躺赢的收入”，不用担心工作，不用担心收入，她可以毫无顾忌地与不合适的对象离婚，也可以全身心地照顾即将高考的女儿。她的房子们给了她最有底气的依靠。 （ 扫码将澳洲法律中文指南装进口袋） 那么在澳洲的我们呢？ 是否也该给自己创造一定经济上的依靠呢？ 在澳洲经济持续亮红情况下， 正确投资房地产尤为重要。 ✓ 首次置业者不得不知的十大法律问题 ✓ 不动产在婚姻资产分配中的法律原则 ✓ 交割前楼花转让的法律合规指南 ✓ 合理避税与非法逃税的区别在哪？ ✓ 跨国投资涉及的税务问题 以上高频话题将在本次H&T主办的大型投资讲座中探讨。 本次讲座干货满满，绝不让您失望而归！ 在本次讲座中，我们请来了三位重量级嘉宾为您答疑解惑，他们是：01 林汇銘律师 AGC Lawyers联合合伙人 担任澳洲数十家企业/协会法律顾问 執業律師 l 澳大利亞高等法院 澳大利亞法律執業博士, 英國法學碩士 (榮譽),  中國法學學士 (國優) 2018年度APAC Insider澳大利亚杰出青年律师 中澳两国法律职业资格， 专注产权法、商法与纠纷解决 为您解答： ✓ 首次置业者不得不知的十大法律问题 […]