关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 上一篇文章说到，房产中介邓肯辛辛苦苦忙活了4个多月，搭上了1万多澳币，农场没卖出去，垫付的费用还要不回来。无奈之下，起诉到了法院，期待法院能够主持正义，帮他讨回垫付款。不料客户安妮在他填制的任命书中找出了19处错误，要求法院认定任命书因不合规而无效。那么，法官在三次开庭之后，是如何下判的呢？ 三、法官判词 卡罗尔法官在判决书的开头叙述了原被告双方的诉求，点明了本案争执的焦点在于双方签订的任命书是否符合《房地产从业人员管理法（Property Occupations Act 2014）》（以下简称“POA”）的规定。然后，卡罗尔法官不厌其烦地把POA中所有与本案有关的条款都写进了判决书，并一一指明哪些条款的规定是房产中介在填写任命书时必须强制遵守的，以便读判决书的人可以清楚知道法律的规定是什么，要怎样遵守（in Compliance）。 随后，卡罗尔法官讨论了如何在具体案件中判断这些强制性条款是否得到了遵守。昆士兰州有一部法律叫《释法法（Acts Interpretation Act 1954）》。这部法律的目的是指导法官、政府和普通民众如何去理解本州其他所有法律中的具体规定。卡罗尔法官指出《释法法》第48A条在“如何确定表格是否按规定填写”中解释到： (1) 当法律对完成（政府）规定的表格有强制性要求时，没有必要一丝不差地按规定完成表格，实质性地按规定完成表格即可（strict compliance with the forms is not necessary and substantial compliance is sufficient）； (2）如果法律要求： i)   表格要以特定的方式填写完成；或 ii)  表格要包含或随附某些特定的信息或文件；或 iii) 表格、表格中的信息或表格的随附文件要以特定的方式见证无误； 则，除非这些要求得到满足，否则就不是实质性符合规定。 根据释法法提供的判断方法，卡罗尔法官对安妮指控的19个不合规之处，结合原被告双方的证词、提交的证据，进行了逐个分析判断，因篇幅所限，本文无法把法官的分析判断全文照搬，只好归类择要叙述如下： 01 关于错误1到错误7 法律无具体方式要求，而表格中出现的错误，或者可以判明是笔误，或者有省略但不会造成歧义，或者有信息缺失但不影响对当事人身份和在售地块的识别，不影响对当事人选择的代理方式、出售价格等项目的确认的，都不影响对实质性合规的断定。比如安妮答辩状中列举的错误1到错误7。 02 关于错误8到错误12 法律有要求，但是通过表格本身、双方的证词和双方提供的其他证据可以查明错误是否存在的，如果不存在，或虽存在但属于第1类错误的，也不影响实质性合规。比如错误8到错误12。 03 关于错误13 邓肯使用了过期的Form 6 表格。根据以往的判例，使用过期表格本身并不构成实质性不合规，关键是看新旧表格的差异是什么，是看忽略差异是否会造成实质性不合规。法官对照了2014版和2015版表格，发现差异就是增加了关于排他性独家代理和非排他性独家代理区别的提示语，而法官在之前的分析中认定有证据证明邓肯已向安妮解释了二种代理的区别，所以邓肯使用了过期的表格不构成实质性不合规。 04 关于错误14到错误16 关于佣金和费用计算方面的错误，任命书在表述佣金的计算方法时，确实漏掉了“售价”两个字。应该说明佣金是“售价”的2.25%。但安妮在庭审中承认她知道佣金都是根据售价的百分比计算的，而且45000澳币正好是安妮的要价200万的2.25%。所以“售价”两字的遗落并不造成不确定性（错误14）。安妮当庭承认，邓肯提供的证据也显示，11月3日俩人花了很长时间详细讨论广告策略，包括在什么类型的报纸做多大的广告等。邓肯当着安妮的面，一边讨论，一边手写了费用明细表。邓肯第二天让他的秘书打印后将费用明细表发给了安妮。此明细表虽然不是第三天随任命书一起给的安妮，但实际上就是任命书的附件。邓肯在整个过程中既无误导又无蒙骗（错误15）。法官认为费用明细已足够详尽（错误16）。 （ 扫码将澳洲法律中文指南装进口袋） 05 关于错误17 在签字时写上签字日期是每个签字人自己的责任。安妮犯的错误为什么要惩罚邓肯。证据已经显示任命书是11月5日签订的，邓肯在任命书上加了日期，即使日期加错了，也不构成对安妮的蒙骗和误导。 06 关于错误18 邓肯公司的服务协议中写明，中介“将提供过去六个月内，在售房产五公里范围内，至少三笔价值条件相当的房产的成交记录，以便对在售房产的市场价值做比较分析。”法官评论说，对于农业地产，提供过去六个月五公里范围内的三笔可比较成交记录，如果不是绝对不可能，至少也是非常困难。邓肯在11月4日给安妮的邮件中估计安妮的农场售价可在185万至200万澳币之间，但他提供的6笔近期成交记录毫无比较意义可言，因为没有一笔成交价超过100万澳币。所以法官认为，尽管邓肯在客户“是否收到市场分析报告”的方框里标明了“是”，但邓肯实际上并没有提供有比较意义的市场分析报告。除非安妮明确地毫不含糊地告诉邓肯，她不要求提供有比较意义的市场分析报告，否则邓肯就应该提供一份这样的报告。如果邓肯无法提供，他就不应该在方框里标“是”。法官认为邓肯是在出售农业地产方面经营丰富的专家，他应该做出些努力为安妮寻找几个200万澳币上下的可比较成交记录，即使这些交易可能离安妮的农场已超过了五公里。 07 […]

关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 可能很多人都习惯了边看导航边开车，特别是一些时刻依赖地图的路痴们，但是小编含泪告诉大家以后一定要改掉这个坏习惯！ 因为在昆士兰，只要车没有到parking的状态下，手碰一下手机都是触犯交通法的，罚款扣分都少不了。 一、开车时到底能不能用电话？ 在昆士兰州，司机是不允许在驾车或在车未静止的状态下“使用”手上的电话的。 “使用”的含义包括：● 把手机贴在耳朵上● 发送或阅读短信● 打开或关闭手机● 操作手机的任何其他功能 只要碰到手机都算，用手机地图导航也算。 也就是说你只能使用蓝牙和其他不用手来操作的功能（L牌和P牌除外）。 要特别提醒一下的是： 交通法还规定，如果你是L牌或P牌驾照，禁止使用扬声器来接打电话； 如果你是L牌或P牌驾照，又未满25周岁，则任何手机功能都不能使用（包括通过无线蓝牙耳机或使用扬声器来接打电话等功能）。 （ 扫码将澳洲法律中文指南装进口袋）  二、触犯了会有什么处罚？ 开车使用手机被抓后，警察叔叔现场就会给你开罚单，包括罚款和扣分等处罚。 处罚一般包含：扣3分和391刀罚款（罚款多少可能会根据情节严重程度增加）。 若在一年内再次触犯驾车禁用手机规定，将受到双倍扣分的处罚（即总共扣6分）。 三、不满意处罚，我能否上诉？ 可以！你需要在罚单签发28日内，填写罚单背面的 “上诉至法庭” 部分，寄到上面提供的地址。 在选择上诉之前，最好先征求专业律师的意见。因为一旦提交法院系统，如果上诉失败，你可能要支付一系列的费用，包括：● 所有法庭费用● 检察官要求支付的费用● 出席最后听证的证人费用● 违规罚款，以及/或● 律师出席听证的费用 另外，上诉可能是一个漫长的过程，需要很多的法庭工作。 若遇到以上的情况，请联系我们专业的交通法律师进行咨询。

关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 青年律师如何提升自我——朱家琪律师专访得了法学学士和国际商务学士学位之后，又在昆士兰大学取得了法律硕士学位。现在是昆士兰州最高法院的注册律师。 朱律师专注于物权法和商法领域，在两所学校的学习经历以及多年的执业经验使得他能够精通理论和实务操作。在长期的执业生涯中，朱律师以他的专业与细致收获了客户的一致好评。 而精通英语、粤语和普通话则使得他能够在工作中更好的与客户进行交流。         我们知道您在昆士兰科技大学获得了法律和国际商务学士学位，在获得昆士兰大学的硕士学位后，您认为这两所大学之间的主要差异是什么？ 谢谢你们邀请我。两所法学院之间存在很多差异。我发现，在昆士兰科技大学，他们特别强调和支持实践技能，学校会教我们如何准备文件，如何在与其他人交谈时展示自己，甚至如何在法庭上提交案件，我认为这些十分有帮助。在昆士兰大学，它更关注你的实际法律知识。所以它实际上会更注重于测试你在法律的某些领域了解了多少内容。因此，将两者结合起来，对我是非常有帮助的。 那您在实践中学到了什么？我们知道您有一份法律实践课的文凭。这对您的职业生涯有意义吗？ 当然，非常重要。在昆士兰州，您必须先获得实用的法律文凭才能成为律师。所以这种特别的方式，帮助我再次提供了许多实践技能，可以使我在工作后很快投入和适应进去。 您什么时候以及如何获得第一份工作？这对您来说困难吗？ 对我来说，我很幸运。我从2010年开始成为了一名律师。具体来说，我当时已经在律师事务所担任法律职员，所以在我成为一名律师之后，工作的内容也是之前律师事务所的一部分。所以我很幸运有这个机会。但是对于现在刚毕业的律师来说，找一份律师的工作要困难得多。因为激烈的竞争需求使他们必须要找到一种让自己脱颖而出的方法，这是非常不容易的。但如果拥有优秀的学习成绩和丰富的工作经验，将会是非常难得但却有价值的优势。 相比较两种方式，您认为哪个最重要？ 我想都很重要。但很可惜这或许没有标准答案，因为就像我说现在有这么多的毕业生，所以如果同样具备优秀的成绩和实务经验，那将不会是律师事务所挑选你，而是你来选择你想去的事务所。所以这是最好的情况。 您当律师8年来一直专注于房地产法，商业法和公司法，所以您为什么选择这个作为你的工作领域？ 实际上非常有趣。我在学习时并不喜欢物权法，但是你知道，事实上，我所在的公司做了很多这方面的案例，经过一段时间的工作，我真的发现自己也开始对物业房地产感兴趣。对于商业，我始终很感兴趣，这也是我做商业学士学位的原因之一。学习如何经营企业，有助于我为我的客户提供更好的建议。选择工作领域取决于我的兴趣，也很幸运的是我能够使得这些兴趣成为了自己的工作。 （ 扫码将澳洲法律中文指南装进口袋） 在学校学习的过程中，您认为学习物权法和商法等学科很难吗？ 明确地说，法律学习并不容易，这是肯定的，所以我发现在生活中其实可以获得更加完善和广泛的经验，如果你能获得那种工作经验，一定要去努力把握住它们。 众所周知，作为一名律师非常忙碌，您如何平衡工作和个人生活？ 是的，非常忙碌。你必须长时间工作，有时甚至需要在周末工作，因为你知道每项工作都有它的期限，你必须及时完成。协调二者的最佳方式是需要照顾好自己，因为如果不照顾自己，很难期望你能够在工作方面做到最好。所以说，我们做好基本的事情，获得充足的睡眠，也获得足够的休息，尽可能的，当然也要锻炼身体。如果可以的话，也可以每天设置一点点时间或者至少每隔几天你可以做一些你真正喜欢的事情，对我来说，跟朋友聊天，看书，看电影，也许没什么特别的目的，但只是为了放松，而不是经常思考工作。 您认为时间管理对律师很重要吗？为什么？ 当然。这是一项非常关键的技能。就像我前面提到的，你会不断的最后期限和工作要做，所以有管理自己时间的能力是很重要的。例如，更重要的是，非常非常重要。我的意思是培养这个技能并不是一件容易的事，但仍然非常关键，因为你总会有五个或十个，二十个工作跟随着你，也许它们都很紧急，你需要技能去判断我现在需要做哪一个？按照你的方式完成工作。所以，是的，绝对，你必须培养良好的时间管理技能。希望对于刚毕业的律师来说，你知道他们已经学习了至少4年，他们在该领域培养了一些技能。但你看，我还在学习，我现在仍在培养我的技能，所以需要继续学习。 您有什么特别的技能可以与我们分享吗？ 我仍在发展自己，但就刚毕业的律师最重要的技能而言，时间管理总是在其中，但你也必须具备高度的愿意学习的意愿。因为你仅仅已经完成了法律学位并不意味着你对法律有关的一切都有所了解，你必须不断学习，我每天都在学习。法律总是会发生变化，因此你必须继续学习，这也是最终能够帮助你的客户的最佳方式。 一个非常关键的技能是沟通，非常基础，但作为一名最好的律师，很多时候是向客户传达复杂的想法，因此，能够表达复杂问题并将其转化为一个非常简单的概念是一个很实用的技能，客户可以真正理解。听起来很简单，但当客户在你面前时，可能并不像听起来那么简单。所以你知道这对于律师的发展来说绝对是一项非常关键的技能。口头和书面的沟通能力，他们的客户，其他律师，我们的工作专业人士以及法院当然。 你在澳大利亚学习和工作多年，您有什么学习和工作策略或建议可以给现在的国际学生吗？ 当然。国际学生来到一个完全不同的学习环境，一个全新的国家，语言可能是第二语言，英语，这可能很安静。所以，我可能建议的一个关键事项是尽可能加入一个社交团体，有几个好处。你知道它可以是任何东西，可以是一个跑步社团，可以是一个运动社团，可以是一个阅读社团，只是确保你先享受它，但其次它可以帮助你练习英语沟通有助于结交朋友，和那些朋友可以帮助他们尝试习惯澳大利亚的生活方式，或者他们如何学习。所以这是我强烈推荐或参与大学的一件事，在大学的一些团体，我相信他们有那个，甚至很多，如果他们喜欢这样做，是的，当然。 我说的最后一件事就是你知道，有一个系统知道你如何最好地工作，所以对于我自己，我想使用一种叫做Pomodoro technique的东西，它很简单，你有一个25分钟的定时器，25分钟后，你休息5分钟，我发现25分钟的时间足够让我专注并完成工作，但不会太长。因为我更有精力而不仅仅是尝试工作12小时充满压力，所以每个人的工作方式都不一样，我发现这对我自己最有效。 找到最好的方法是不可能的。 绝对，因为只有你知道，一天中哪个时间你工作得最好，有些人喜欢在凌晨做完工作，其他人喜欢在深夜工作。只是你试着自己找到它。不幸的是，没有简单的答案。

关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 尽管澳洲政府努力支持建筑行业，但是房地产依旧进入了寒冬期。根据澳大利亚最大的新闻媒体ABC News的报道，澳洲最大的私人房地产开发商之一的Ralan Group已经宣布倒闭并且自愿进入托管程序。这一事件无疑再一次印证了澳洲房地产走势的疲软状态。 今年发生的一连串开发商“失血”事件不得不引起我们的思考，本文将从市场和法律两个层面给大家分析一下● 开发商接连破产的原因是什么● 开发商出现财务问题后，可以采用的清算方式有哪些● 开发商破产对不同类型的债主的影响是什么 开发商接连破产的原因 各大财经媒体早已在大量报道开发商连续破产的原因，从宏观的层面来看，这些原因如下：● 几年前房市高峰期，开发商没有警惕，在价格很高的时候买了地● 房市好的时候，贷款机构甚至按照评估价值100%的金额贷款给开发商● 银行的贷款政策收紧后，现金流出问题的开发商不得不寻求高利息的非银行贷款机构，使得杠杆更高● 由于澳洲建筑人员的紧缺和建筑原材料价格近几年连年上涨，使得项目成本激增● 房市普遍低迷，房价连年下跌，自从2017年政府实施了一系列抑制房地产上扬的措施，房价从2017年末2018年初开始应声下跌，墨尔本和悉尼分别下跌了超过32.6%和28.7%，部分地区甚至出现了房价“雪崩”的现象。房屋拍卖清盘率（Auction Clearance Rate）直接“腰斩”● 新公寓楼的建筑质量屡屡出现问题，海外买家对澳洲政府对于建筑行业的管辖失去信心，促使更多潜在买家偏向于“持币观望”● 从2017年开始，中国政府实施了非常严格的外汇管制措施，每人每年最多只有5万美元的外汇限额，导致国内的资金无法转移到海外，房子建好了，很多买家无法获得贷款来交割Settlement。 上面所列的种种原因导致开发商现金流断裂，无力周转，只好根据各自的情况选择进入可行的清算程序。 除去上面所列出来的宏观因素之外，开发商连续破产这一现象同时也反映在下面这些具体的因素上： 01 超过预定完工时间，违约 公司买了地，并且按照Blue Print做了预售，收取了买家10%的预付款。但是花了超过预期的时间获得政府的DA（通常DA需要30至100天来获得批准），亦或者因为现金流出现问题或者股东纠纷等原因导致项目建造时间超出了日落条款所规定的时间。买家购房合同失效加上违约金让公司无法盈利，宣布破产成为公司结束项目快刀斩乱麻的最优选择。 （ 扫码将澳洲法律中文指南装进口袋） 02 成本预算严重超标，贷款太多 公司贷款买了地之后，项目以楼花的形式出售并且收取了买家10%的预付款。但在建造过程中所产生的成本严重超标，公司也无法在其他贷款机构处借到更多资金导致公司没有足够的资金可以完成项目建造，Mortgage和其他债权人催债，委任Receiver使得项目终止，成为“烂尾楼”。公司只有清算了结。 03 没有获得Development Approval (DA) 澳大利亚法律规定地产商的正式施工图纸必须经过市政府的批准（Development Approval）才可以开始建造。由当地政府评估建筑项目是否符合土地用途计划策略以及是否符合土地用途规定管理。开发公司贷款买了地之后无法取得DA，花费巨额成本却未能达到目的，最终卖掉没有DA的土地也不够偿还贷款，只好宣布破产。 04 没有买家，建好了房子卖不出去 公司贷款买地并且成功在合同规定期限之内完成项目建造，但是在项目完成之后，已经支付了10%预付款的买家们由于银行贷款政策收紧，国内外汇管制严格等等原因没有足够的资金完成交割。开发公司因为承担大量贷款的原因杠杆非常高，此时买家无法完成交割，开发公司的公寓库存又无法在短期内变现，这样一来直接导致公司资金链断裂，无法偿还银行的贷款，银行出售公司的抵押资产来抵债，公司资不抵债，最终导致破产。 开发商出现财务问题之后，可以采用哪些清算方式 01 Mortgagee 任命托管人 Receiver 开发公司由于建筑成本上升，未能在合同期限内完成项目建造，亦或是项目完成后无法售出足够的房子等种种原因，导致公司现金流断裂，无法偿还贷款。在这种开发商已经违约的情况下，有抵押的债权人可以任命自己的Receiver来变卖公司的抵押资产来偿还债务。 变卖公司的抵押资产所获得的资金如果在清偿了Mortgage和Receiver的债务之后还有剩余，则剩余的钱还给公司，但如果公司已经进入了清算程序，则剩余的资金会交由清算师处理。 如果公司出售抵押资产所获得的资金不足以偿还Mortgagee方面的债务，则尚未还清的债务成为无抵押债务。 公司在出售了所有可出售资产之后，剩余的就是负债，这时候公司只有进入清算程序（Liquidation）来清除所有的债务，除非董事和股东自愿出资来清偿剩余的欠款。 02 公司清算Liquidation 上文列出了可能导致地产公司倒闭的种种原因，如果公司资不抵债，银行和其他债主将公司起诉，或者公司自己主动认命清算师，最终公司都会进入清算Liquidation的程序。 即使公司进入清算程序，开发商的抵押的债权人Mortgagee 和Caveator 一般有3个选择：● 在公司清算前任命自己的Receiver来变卖公司抵押的财产● 在公司清算后任命自己的Receiver 来变卖公司抵押的财产● […]

关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 《2017中国私人财富报告》揭示，至2016年底，中国已有150万人以上高净值人群（资产1000万人民币以上）。许多早期企业家是在上世纪随着改革开放经济发展富起来的，现在平均年龄已接近60岁，新的一代面临迫在眉睫的传承问题。 然而财富传承经常遇上怪圈，创富容易而守富、传富难。麦肯锡报告显示全球的家族企业中平均仅30%可以传到第二代，不足13%能传到第三代。 中国富人面临的问题及传承方法 富裕家庭都希望保持家族世代繁荣，然而财富传承面临的问题不少。 ➬ 许多中国富裕家庭的子女不多，有能力如上一辈一样在商界和政界长袖善舞的青年人更是不多。 ➬ 富裕创业一代日益面临身体衰老和精力问题，接班人的培养还待时日跟不上迫切需求。 ➬ 受过高等教育的新一代常常对执掌传统生意没兴趣。或者沉迷享受，或者有自己的兴趣和追求。 ➬ 许多富裕家庭有国外的投资，相应的法律和政策风险不得不考虑。 （ 扫码将澳洲法律中文指南装进口袋） 传承财富的方式很多但是各有千秋，比如：  遗嘱： 子女后代可能会挥霍无度，身后遗产分割和纠纷等导致家族财富缩水甚至败落的例子并不罕见。  职业经理人： 职业经理人在中国发展迅速而且更加专业，然而把整个家族企业交给外人经营又不放心。  信托： 通过信托对家族财富合理的安排，具有保全资产、灵活性和规划长远的特点。(家庭信托的主要结构，怎样具体运作，以及涉及跨境资产处理，将在后续分期详细介绍。) 家族信托(FAMILY TRUST)能否打破此宿命 在普通法系(英美澳香港等)，家庭信托是通过书面规范文件设立用来管理家族财富，体现了财产真实所有者明确意愿和长远投资分配规划。其主要特点有： 资产所有权与受益权分离。信托资产独立，遇到离婚或欠债，在某种情况下信托资产独立不受影响。 受益人可以是任何自然人，包括未出生婴儿。可根据受益人表现鼓励、限制或剥夺权益，避免后代挥霍。 创立人亡故后仍可能执行其财富传承意愿。通过信托文件内载明的继承和和管理权安排，避免纠纷。 能更好应对复杂家族因素。 著名的例子，如香港的富豪郭老把权益放到基金，受益人包括太太和众儿子。郭太权益最大，无职务却是实际当家人。信托使得日后兄弟反目期间，资产和运营正常避免分家纠纷。而李老亦建立某著名信托基金会，把名下主要企业重组，并将私人持股和财产转移至信托，实现企业长远安排与风险防范。 笔者近二十年法律实践经验看来，在澳洲，资产达到100万以上的家庭通常就有建立信托的需求。但要注意，如创建信托目的被认为不正常(如为了达到欺诈目的)，信托可能会被视为无效；或条款考虑不周可能导致信托起不到应有作用。 因此，通过澳洲衡平法及信托专业律师的帮助和规划就很有必要。 如果您对上述问题感兴趣，请联系澳洲悉尼执业律师。今天的文章就是这样，祝大家周末愉快！