关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 尽管澳洲政府努力支持建筑行业，但是房地产依旧进入了寒冬期。根据澳大利亚最大的新闻媒体ABC News的报道，澳洲最大的私人房地产开发商之一的Ralan Group已经宣布倒闭并且自愿进入托管程序。这一事件无疑再一次印证了澳洲房地产走势的疲软状态。 今年发生的一连串开发商“失血”事件不得不引起我们的思考，本文将从市场和法律两个层面给大家分析一下● 开发商接连破产的原因是什么● 开发商出现财务问题后，可以采用的清算方式有哪些● 开发商破产对不同类型的债主的影响是什么 开发商接连破产的原因 各大财经媒体早已在大量报道开发商连续破产的原因，从宏观的层面来看，这些原因如下：● 几年前房市高峰期，开发商没有警惕，在价格很高的时候买了地● 房市好的时候，贷款机构甚至按照评估价值100%的金额贷款给开发商● 银行的贷款政策收紧后，现金流出问题的开发商不得不寻求高利息的非银行贷款机构，使得杠杆更高● 由于澳洲建筑人员的紧缺和建筑原材料价格近几年连年上涨，使得项目成本激增● 房市普遍低迷，房价连年下跌，自从2017年政府实施了一系列抑制房地产上扬的措施，房价从2017年末2018年初开始应声下跌，墨尔本和悉尼分别下跌了超过32.6%和28.7%，部分地区甚至出现了房价“雪崩”的现象。房屋拍卖清盘率（Auction Clearance Rate）直接“腰斩”● 新公寓楼的建筑质量屡屡出现问题，海外买家对澳洲政府对于建筑行业的管辖失去信心，促使更多潜在买家偏向于“持币观望”● 从2017年开始，中国政府实施了非常严格的外汇管制措施，每人每年最多只有5万美元的外汇限额，导致国内的资金无法转移到海外，房子建好了，很多买家无法获得贷款来交割Settlement。 上面所列的种种原因导致开发商现金流断裂，无力周转，只好根据各自的情况选择进入可行的清算程序。 除去上面所列出来的宏观因素之外，开发商连续破产这一现象同时也反映在下面这些具体的因素上： 01 超过预定完工时间，违约 公司买了地，并且按照Blue Print做了预售，收取了买家10%的预付款。但是花了超过预期的时间获得政府的DA（通常DA需要30至100天来获得批准），亦或者因为现金流出现问题或者股东纠纷等原因导致项目建造时间超出了日落条款所规定的时间。买家购房合同失效加上违约金让公司无法盈利，宣布破产成为公司结束项目快刀斩乱麻的最优选择。 （ 扫码将澳洲法律中文指南装进口袋） 02 成本预算严重超标，贷款太多 公司贷款买了地之后，项目以楼花的形式出售并且收取了买家10%的预付款。但在建造过程中所产生的成本严重超标，公司也无法在其他贷款机构处借到更多资金导致公司没有足够的资金可以完成项目建造，Mortgage和其他债权人催债，委任Receiver使得项目终止，成为“烂尾楼”。公司只有清算了结。 03 没有获得Development Approval (DA) 澳大利亚法律规定地产商的正式施工图纸必须经过市政府的批准（Development Approval）才可以开始建造。由当地政府评估建筑项目是否符合土地用途计划策略以及是否符合土地用途规定管理。开发公司贷款买了地之后无法取得DA，花费巨额成本却未能达到目的，最终卖掉没有DA的土地也不够偿还贷款，只好宣布破产。 04 没有买家，建好了房子卖不出去 公司贷款买地并且成功在合同规定期限之内完成项目建造，但是在项目完成之后，已经支付了10%预付款的买家们由于银行贷款政策收紧，国内外汇管制严格等等原因没有足够的资金完成交割。开发公司因为承担大量贷款的原因杠杆非常高，此时买家无法完成交割，开发公司的公寓库存又无法在短期内变现，这样一来直接导致公司资金链断裂，无法偿还银行的贷款，银行出售公司的抵押资产来抵债，公司资不抵债，最终导致破产。 开发商出现财务问题之后，可以采用哪些清算方式 01 Mortgagee 任命托管人 Receiver 开发公司由于建筑成本上升，未能在合同期限内完成项目建造，亦或是项目完成后无法售出足够的房子等种种原因，导致公司现金流断裂，无法偿还贷款。在这种开发商已经违约的情况下，有抵押的债权人可以任命自己的Receiver来变卖公司的抵押资产来偿还债务。 变卖公司的抵押资产所获得的资金如果在清偿了Mortgage和Receiver的债务之后还有剩余，则剩余的钱还给公司，但如果公司已经进入了清算程序，则剩余的资金会交由清算师处理。 如果公司出售抵押资产所获得的资金不足以偿还Mortgagee方面的债务，则尚未还清的债务成为无抵押债务。 公司在出售了所有可出售资产之后，剩余的就是负债，这时候公司只有进入清算程序（Liquidation）来清除所有的债务，除非董事和股东自愿出资来清偿剩余的欠款。 02 公司清算Liquidation 上文列出了可能导致地产公司倒闭的种种原因，如果公司资不抵债，银行和其他债主将公司起诉，或者公司自己主动认命清算师，最终公司都会进入清算Liquidation的程序。 即使公司进入清算程序，开发商的抵押的债权人Mortgagee 和Caveator 一般有3个选择：● 在公司清算前任命自己的Receiver来变卖公司抵押的财产● 在公司清算后任命自己的Receiver 来变卖公司抵押的财产● […]

关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 《2017中国私人财富报告》揭示，至2016年底，中国已有150万人以上高净值人群（资产1000万人民币以上）。许多早期企业家是在上世纪随着改革开放经济发展富起来的，现在平均年龄已接近60岁，新的一代面临迫在眉睫的传承问题。 然而财富传承经常遇上怪圈，创富容易而守富、传富难。麦肯锡报告显示全球的家族企业中平均仅30%可以传到第二代，不足13%能传到第三代。 中国富人面临的问题及传承方法 富裕家庭都希望保持家族世代繁荣，然而财富传承面临的问题不少。 ➬ 许多中国富裕家庭的子女不多，有能力如上一辈一样在商界和政界长袖善舞的青年人更是不多。 ➬ 富裕创业一代日益面临身体衰老和精力问题，接班人的培养还待时日跟不上迫切需求。 ➬ 受过高等教育的新一代常常对执掌传统生意没兴趣。或者沉迷享受，或者有自己的兴趣和追求。 ➬ 许多富裕家庭有国外的投资，相应的法律和政策风险不得不考虑。 （ 扫码将澳洲法律中文指南装进口袋） 传承财富的方式很多但是各有千秋，比如：  遗嘱： 子女后代可能会挥霍无度，身后遗产分割和纠纷等导致家族财富缩水甚至败落的例子并不罕见。  职业经理人： 职业经理人在中国发展迅速而且更加专业，然而把整个家族企业交给外人经营又不放心。  信托： 通过信托对家族财富合理的安排，具有保全资产、灵活性和规划长远的特点。(家庭信托的主要结构，怎样具体运作，以及涉及跨境资产处理，将在后续分期详细介绍。) 家族信托(FAMILY TRUST)能否打破此宿命 在普通法系(英美澳香港等)，家庭信托是通过书面规范文件设立用来管理家族财富，体现了财产真实所有者明确意愿和长远投资分配规划。其主要特点有： 资产所有权与受益权分离。信托资产独立，遇到离婚或欠债，在某种情况下信托资产独立不受影响。 受益人可以是任何自然人，包括未出生婴儿。可根据受益人表现鼓励、限制或剥夺权益，避免后代挥霍。 创立人亡故后仍可能执行其财富传承意愿。通过信托文件内载明的继承和和管理权安排，避免纠纷。 能更好应对复杂家族因素。 著名的例子，如香港的富豪郭老把权益放到基金，受益人包括太太和众儿子。郭太权益最大，无职务却是实际当家人。信托使得日后兄弟反目期间，资产和运营正常避免分家纠纷。而李老亦建立某著名信托基金会，把名下主要企业重组，并将私人持股和财产转移至信托，实现企业长远安排与风险防范。 笔者近二十年法律实践经验看来，在澳洲，资产达到100万以上的家庭通常就有建立信托的需求。但要注意，如创建信托目的被认为不正常(如为了达到欺诈目的)，信托可能会被视为无效；或条款考虑不周可能导致信托起不到应有作用。 因此，通过澳洲衡平法及信托专业律师的帮助和规划就很有必要。 如果您对上述问题感兴趣，请联系澳洲悉尼执业律师。今天的文章就是这样，祝大家周末愉快！

关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 假如您已经准备在租下店铺准备经营时，为了最大程度地保护您的租赁利益，那么您也许需要知晓关于租赁是否有必要和政府注册相关讯息。那么我们今天来谈谈关于商业租赁的注册相关的法律问题。 什么是商业租赁注册？ 当您已经和房东签好租赁文件后，也忙完对租铺的装修， 并不是所有的手续都已完成，因为还有一个很重要的问题要考虑到就是是否要和政府注册您签署的租赁。 商业租赁的产权注册【Registration】，是指将您所的商业租赁的房产租赁信息在政府地产局部门【Department of Natural Resources, Mines and Energy 】中进行登记，以向外界任何人公示该房产已经存在租约这一法律事实。换言之，当您对商业租赁的产权进行注册之后，其他人就被法律自动认定为已经知悉该租赁事实，从而使您的租赁利益优先于除房东以的外其他人对该房产的利益。 注册商业租赁是否必要呢？ 在澳大利亚，对商业租赁的管范在不同的签署州和领域是不同的。大部分的省州和领域只对在租期有3年以上的租赁要求注册，这是因为租期小于3年的租赁【Short-Term Lease】会享有有地方立法的保护。在维多利亚州，当地立法会保护所有签署的有效租赁。 在昆士兰州，注册商业租赁的权利并非强制性的【Compulsory】，这意味着您可以选择对您现在的租赁不进行注册登记。 如果您的租约期限在3年以内，那么昆州法律对于您的租约有法定保护, 在法律中被称为“不容废除的物业权”【Indefeasibility in Title】,意味着对于该租期3年以内的租约，即使您没有进行注册登记，您仍然享有和已经注册的租赁相同的权利与利益。 然而，如果您的租约期限在3年及以上，昆州法律对该租赁则没有上述的法律保护，而此时您对于商业租赁做注册登记将是一个十分明智的选择，尤其当您想使自己的租赁利益得到更充实的法律保障。 具体而言… 在现实中，经常会出现在租赁的过程中，所租赁的房产因为该房产的抵押贷款问题而容易更换房东。比如房东无法按期缴纳房贷而被银行取得所有权。往往在此时，新的租客可能会出现不承认原来的租赁合约并试图会将原来的租客踢出局【Evict】。也正是在这种情况下，租赁合同的注册便开始体现其法律保护效果，基于该注册登记，租客将能轻易地找到法律依据支撑和保护自己的租赁权利和利益，而新的房东在合约未有到期之前亦不能够干扰现租客所享有的租赁约定行使权利。 如何注册商业租赁？ 一般而言，房东方会在租赁签署完毕后去和政府注册租赁，但是注册的费用是要求租客来支付的，这也会在签署的租赁中指明出来。通常在申请租赁注册时，要向政府递交一份签署好的租赁复本还有对租铺范围的勘测绘画图【Survey Plan】。 如果您在对租赁注册方面还有其他疑问，请您联系专业的律师来得到详尽的解答。

关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 在目前的数字时代，先进的机器学习技术和人工智能（“AI”）应用于各种领域，如数学、心理学、工程学、经济学、政治学、金融服务、生物学甚至法律领域。先进的机器学习是人工智能的一个分支，它产生自主系统，能够从没有人类交互的大数据中进行集中学习。人工智能技术还可以在整个过程中独立制定未来的决策，例如自驾车，Watson Beat，Jukedeck，AlphaGo或Sophia机器人等。本文旨在分析目前澳大利亚的“1968年版权法案”（联邦法案）是否从根本上足以应对由人工智能完全或部分创造的作品。 什么是人工智能？ 人工智能是利用由数学家和架构师创建的算法，允许机器从程序员提供的数据输入和经验中学习，自动生成人能够完成的创意作品。AI技术的基本特征是1）由程序员提供可以操作的自然语言规则和参数；2）实际的输出形式是不可预见的[a1] 。这种人工智能产生的作品是否与人类的创造相当呢，是否受版权保护呢，谁又将成为人工智能自主产生的作品创作的作者和拥有者呢？ 人为干预的程度以及输出的内容是否可预见，是区分自主和部分计算机生成作品的两个要素。Keane J在Telstra Corporation Ltd v Phone Directories Co Pty Ltd (2010) 264 ALR 617（Telstra）上诉庭审中表示，如果最终的作品不是由计算机产生，而是由公司的AI 软件开发者或用户完成的，那么软件开发者或用户应该拥有署名权。 作者和创意 根据当前版权法法案，作品的署名权是版权保护的必要条件，以保证作品的原创性。作者署名权和原创性是相互关联的。原创性要求作品由人类作者创作，而不是从其他人那里复制过来的。作者是创作原创作品的人，也是作品中存在的所有版权的拥有者。这意味着版权法是保护思想的表达和人类作者创造的一些独立的智慧。版权法法案授予版权作者，在其文学、戏剧、音乐或艺术作品中的复制权、出版、执行或复制原创作品的权利。版权作者需要是澳大利亚公民或在澳大利亚获得永久居住身份的人。如果作品不是由以上规定的版权作者制作，则应视为不受版权保护。在讨论由AI完成的作品时，澳洲版权法法案可能存在以下两个问题： ①缺乏人际互动 由于人工智能技术创造的成果很少或没有人类的参与，因此在这里该法案中的署名权概念成为一个问题。在澳大利亚，该法案只是对照片的署名权做了规定，但没有详细规定解释AI技术的署名权。一般而言，人类作者被认为是在不同内容形式上进行创作并享有作品版权的人。法院在IceTV Pty Ltd v Nine Networking Australia Pty Ltd [2009] HCA 14  案件和Telstra案件中判定电话簿的编制没有版权保护，因为计算机软件在选择、订购和安排后所产生的作品不属于人为作者。此外，在2012 年Acohs Pty Ltd v Ucorp Pty Ltd [2012] FCAFC 16的案件中，法院认为通过计算机算法输出的数千份材料中安全数据表组成的源代码无法受版权保护，因为法院认为数据的原始输入不是仅由人类撰写的。 其他司法管辖区的版权法也表明它们不为非人类作品提供版权保护。在美国，版权局已声明，他们只会将作者的名字注册署名在由人类思想和智力创造出来的作品上。在西班牙和德国，法律规定版权仅保护人类创作的作品。在澳大利亚，由于AI产生的作品被认为是无作者的，因此断定可能没有版权。大部分案例证明了AI系统的署名权问题与传统的作者署名权问题之间的矛盾。然而，澳洲AI专业研究人员认为，即使没有版权保护，人工智能创作的作品可能也可以从特殊权利(sui generis rights)中受益。因此，AI版权作品根本不需要作者，也可以享有署名权。 ②不确定的智力程度 一般而言，在确定作品表现形式的原创性时，法院需要考虑作者所贡献的技能、智慧和劳动。AI生成的作品不仅依赖于分析其大量数据，还依赖于对于这些数据集的算法学习。人工智能系统产生的工作是否是原创作品，是否满足了智力工作的要求成为另一个可探讨的问题。在Telstra一案中，法院表明用于创作作品的程序算法限制了作品的原创性，因为人类没有“直接性的智力贡献”或“文学性的付出”。然而，Yates大法官指出，版权法法案要求了某种程度的独立智力付出，以使作品具有原创性并受版权保护。显而易见，由于首先缺乏人类作者，澳大利亚关于AI是否拥有署名权的问题还没有完善的法律法规来解决，因此版权法可能是有些过时的需要改进。原因可能有三：第一，原创性可能无法应用于现代计算机生产；第二，缺乏最低程度的智力付出; 第三，作品表达的特定形式的掌控和预测性不足。因此，是否需要修改法律以解决并提供人工智能产生的作品的版权保护成为目前的一个热议话题。

关于此文的更多问题，欢迎联系小编微信（Auslawreview01）获得获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。 那些年我们消费过的过期食品… 相信在布里斯班这座城市有些沉淀的小伙伴们，都听说或经历过超市贩卖超过保质期的食品的事情。 如果你稍加打听，这座城市的少数超市，以各种形式卖过期的食品的操作，已经超过15年历史了! 这种持之以恒地将过期食品公然继续卖、打折卖、误导作假卖的操作，已成为布村的一种牛皮糖现象，且流传甚广。三年前，从悉尼来的一位朋友，闲聊时还跟我求证过… 其实近五年来，倒是一些新兴的华人超市，在过期食品下架方面做得已经非常好了！然鹅，近日来某超市以打折形式贩卖过期食品的视频，又把大家的注意力集中在布村的食品安全问题上… 以上信息及内容为个人观点，不代表本公众号立场 如果你发现所购买的产品是已过“Used by dates”保质期的，或者因为任何食品安全问题引起你身体不适的，你可以拨打13 Health联络昆士兰食品安全部门或澳洲竞争与消费者协会进行举报或寻求索赔协助。 2016年，位于凯恩斯的Woolworths就曾经因为销售过期食品而被罚款45,000澳元。所以不要担心，我们可以根据澳洲健全的法律法规来保护自己和家人的食品安全问题。