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产权法主要是界定个人和企业的权利和责任,以及这些权利了和法律的交易和执行的法律。财产有两种类型:不动产和动产。因此常见不动产和动产纠纷主要表现在税务,产权交易,土地登记,抵押贷款,物业管理,财产分割等方面。为此澳法评作者们撰写了土地税,附加印花税,楼花合同,轻型开发,法人团体等文章帮助读者深入了解产权法。

合租房时遇到租客死亡威胁,我该何去何从?

2019.09.20 | | #Ding Yannan

 

关于此文的更多问题,欢迎联系小编微信(Auslawreview01)获得获得澳洲(昆士兰州布里斯班)领先华人律师团队的法律建议。

海外求学路,未曾想过能如此精彩,跌宕起伏。事情发生时,感觉自己的力量渺小到尘埃;寻求帮助的时候,感觉到法律的力量不容小觑。

我收到死亡威胁短信的内容:

翻译成中文就是:说实话,我讨厌在三楼住,我再也受不了了……我是一个怪物,一个左奥小丑,一个poki quailo怪物,我需要我的空间!!在你身上,我可以得到帮助,一旦我得到自由,我就不需要在这里了!请理解我必须要到一楼住,否则每个人都要死。

( 扫码将澳洲法律中文指南装进口袋)

事情经过

我租住在一个大的townhouse,5个人一起share。其中1个澳洲人,其余都是中国人。也许因为东西方文化的差异,他总是会偷吃我们的食物;作息时间也和我们不大一样,白天睡觉,晚上会喝酒,同时会制造各种噪音。但是我们忍了,没有向物业举报他的这些行为。因为中国人的脾性,和平万岁。直到8月2号,所有的矛盾爆发,我想,可能引发矛盾的点是他觉得我们所有人都不care他,加上他总是过度饮酒导致精神有些恍惚。

8月2日早上,一开手机,看到室友给我发的短信。大致内容就是这条威胁短信,我完全把他当成玩笑,照常去上课。课还没上几分钟,另一个室友紧急呼叫我,我认识到事情的严重性:家里的老外一早上都在发疯,大吼大叫,十句话九句是“fuck, fuck, fuck, fuck ”, 并且将厨房用具扔到了地上,室友们都很害怕,穿着拖鞋就跑出了家门。室友报了警,外国警察看了那条威胁短信后,认为这不是一个正常人能够干出来的事情,也许他有精神疾病。于是警察叫来了救护车对家里的老外进行精神鉴定,在救护车里,他呆了大约20分钟之后,直接被救护车带去了医院,至于鉴定结果是什么,我们也就无从得知。但最后他还是被放了回来,警方给出的理由是证据不足,需要经过长期调查,我们无权关押他

好吧,那么问题来了,今晚以及今后的每一天我们该如何跟这个有可能会杀死我们的老外一起生活,也许当我们还在梦里就不知不觉被肢解,被抛尸,想想都不寒而栗。于是我们找到小区管理处,请求我们提前解约,立马搬出去或者是让家里的老外立马搬出去。但结果不尽如人意——

管理处说:“警察都没能把他带走,我们也无权要求他出去,而且你们如果现在解约是要付违约金。”

当时我们直接怼上:“我们是被迫搬走,换位思考一下,如果你们发生这种事情,晚上还要跟没事人一样与他同住,你不害怕?”

管理处一脸冷漠:“澳洲是一个法治的国家,什么都要依法办事,我们管理处不能打破法律规定来做事,我们中介没有权力赶走别人,况且这种情况也不算严重,不能证明你们确实有安全问题,我们只是负责签约的,其他的事情我们没权力去做。”

管理处都已经搬出法律,恰恰我们不熟悉澳洲法律,也只能哑巴吃黄连,有苦说不出。在国内,我从事司法工作四年有余,这类案件见过很多,按照中国的《合同法》,承租人利用承租的房屋进行非法活动,损害了公共利益的,出租人均可提前提出解除房屋租赁合同。

但是,这是在澳洲,需要的是欧美法系——Common Law。对于还没开始正式学习澳洲法律的我来说,简直就是个法盲。这时我想到了林汇铭律师,便打电话向他咨询澳洲相关的法律规定——

如果租客和他的访客恶意损坏住宅,或者危害到居民的安全,业主有权发出马上要他们搬走的通告,即立刻驱逐。如果要使之有效力,业主可同时向租务法庭申请紧急收楼令,要求法庭立即聆听案件,并马上给予收楼令。

所以管理处作为业主的全权代理人,当租客有严重威胁到居民的安全的时候,他不应该无动于衷,而是应在当我们请求让他搬离之时,应该立刻马上发出让此人搬走的通告。

这件事的大结局我们以法律捍卫了自己的权利。最终以管理处下发驱逐令,我的这个澳洲室友于8月5日的下午4点搬离了房子。正如洛克所说的“在一切能够接受法律支配的人类的状态中,哪里没有法律,那里就没有自由。” 在法律眼中,你是不存在的,存在的只是你的行为。正是源自于这样的公平,在法律眼中不分国籍,不分人种,只要你的行为不合乎法律的规范,那么你即将得到公正的审判与惩罚。法律就是如此深刻地影响着每一个人,法律所做出的努力,从来都没有脱离众生。

PS:

下面给大家整理出在澳洲租房时,由于自身犯错导致出现损失的几种情形:

1.租客结束租约迁离物业时未以书面形式通知出租经理

根据我们的经验,很多人容易犯这样的错误。比如,有位居住在Robina的学生租客,在合同结束的那一天到出租经理那里去交钥匙,却被通知要多交28天的租金。因为在澳洲的大部分地区,结束租约前都需提前几周以书面形式通知出租经理或房东。如果没有这样做的话,定期合同到期后通常会自动转成周期性合同。 

2.租客没有细读或完整填写迁入时的物业状况报告

如果租客不仔细核对物业状况报告的话,日后很容易引起和房东关于押金返还的纠纷。比如,有的物业在租客搬入前,墙上就已经有了划痕,地毯上有了污渍或其它损坏,如果物业状况报告没有如实记录的话,日后房东有权以此追究租客的责任,扣留押金。

3.物业出现问题时,租客没有报告出租经理让其进行必要的维修

如果租客发现物业出现状况而不主动报告,导致事态日益严重,房东后来不得不花费更大资金去维修时,房东一般情况下可以追究租客的责任。

4.租客搬家时留下一些物件没带走,假设下一任租客会需要

搬家时,租客应该清空所有属于自己的物件,否则,很有可能要支付由之产生的垃圾处理费。

5.租客忘记保存与出租经理和房东的通讯记录

双方都应妥善保存重要的通讯记录,万一有任何争端,可以作为凭证。

6.租客一开始不好意思要求更改租约

租房合同是法律文件。签署前不提出修改意见的话,之后通常就没有机会更改了。

7.租客没有好好地检查物业并确保它适合租期

租赁期限经合同形式确定下来之后,一般就不能更改了,提前解约的话,租客是有责任向房东支付余下的租金或赔偿费用的。

8.租客没有签署个人财物保险

房东签署的和出租房相关的保险通常是不保护租客利益的。租客若要进一步保障私人财物,需要自己另行购买相关保险。

9.租客在有困难时未按规定支付租金,也没有联系出租经理

如果租客遇到暂时的现金流问题,应该与出租经理及时沟通,避免对方由于收不到租金而启动法律程序。

10.租客在押金返回金额确定前签署空白的押金退款表

这样做的风险是可能无法收回本来应得的押金退款。

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认识林汇铭律师多年,在他的带领下澳和团队展现出高水平的业务能力,丰富的经验以及严谨专注的职业态度;此外他们也积极服务社区,热心公益,是值得客户信赖的优质律所!

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古波

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熟知林律师多年!为人非常靠谱实在! 那么年轻就同时持有澳洲和中国的律师牌照,实在为我们布里斯班华人的骄傲!强烈推荐给各位朋友! ^_^

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在与西方文化背景下的律师打交道会经常出现在下班后以及节假日联系不到律师的情况,造成很多困扰。

林律师虽然身在布里斯班但依旧可以做到即使再晚再忙也能及时回复真的很了不起,另一个值得夸赞的地方在于他可以为远程客户提供Zoom视频解释合同,把合同里的重要事项和时间都在解释时标注清楚并且之后还会为客户准备好需要注意的清单真的让人很安心。
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Xiaofan Zhou

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Auslaw Partners 地理位置极佳,位于布里斯班CBD,中国银行楼上,电梯直达,非常方便客户。知道这个律所,是从林律师的澳洲法律评论公众号得知,说的都是与澳洲华人生活息息相关的法律问题,非常实用,贴近生活! 林律师眼光独到,能在叙述中,迅速找出需要解决的法律问题,找到突破口,帮我解决问题!

Tracey律师非常耐心,非常友善,能帮我快速安抚情绪,理清思路。Dan律师的移民签证业务老练,过硬,很快帮我解决后顾之忧。Tony律师专业知识过硬,不愧是是在澳有十多年律师经验的律师大拿。Stephy 律师在家庭法方面特别专业,快速帮我理清思路,找到最适合的法律救济。Jacky律师在property方面很有经验,帮我解决房产过户避免进坑。感谢Neil律师, Lisa律师和Julius律师在申请诉讼方面对我的帮助,在上诉出庭上,申请伤害理赔上,给了我足够的专业意见,帮我顺利解决问题。再次感谢所有律师,让我在异国他乡顺利解决法律问题!

周孝文

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我是因为生意买卖接触到澳和律业,首先要赞一下林律师和许律师,责任心强,业务能力强,沟通方便,而且在非工作时间也能及时得到他们的帮助!

说实话,跟对方律师的对比才让我了解澳和律业的专业和优势。在整个合同处理过程中,相比较对方律师的懒散不严谨拖拉,林律师和许律师一直处理的非常专业及时。

真的,大律所值得信赖!

Auslaw Partners | 澳和律业

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林佑佑

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我最近向Auslaw的律师查询了有关就业问题的信息。林汇铭律师为我提供了清晰,详细的信息。中肯、實在,不花言巧語,思慮細密且表達清楚,且打電話都會回覆,是位值得信賴的好律師。