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产权法主要是界定个人和企业的权利和责任,以及这些权利了和法律的交易和执行的法律。财产有两种类型:不动产和动产。因此常见不动产和动产纠纷主要表现在税务,产权交易,土地登记,抵押贷款,物业管理,财产分割等方面。为此澳法评作者们撰写了土地税,附加印花税,楼花合同,轻型开发,法人团体等文章帮助读者深入了解产权法。

昆州新规将对促成黄金海岸临水物业交易产生积极影响

2020.03.29 | | #来哲夫律师

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2017年5月23日,昆士兰州议会通过了《2017年民事法规一揽子修正案》,对多达17部民事法规进行了修改。6月5日,昆州总督保罗•德泽西签署同意令,宣布该修正案涉及的所有修正后的法律条文于同日开始生效。其中对昆州财产法第57A条的修改对所有出售黄金海岸地区临水物业的业主和中介绝对是一个利好。

为什么说是一个利好呢?因为第57A条的修改,明确宣布了黄金海岸市第17号地方法规《水道区域环境及设施养护法》第15条第三款和第四款的无效,移除了悬在出售临水物业业主和中介头上的达摩克里斯之剑。

第17号法规于2013年7月5日生效。该法规是黄金海岸的地方性法规,故仅在黄金海岸市政辖区内有效。该法第15条规定所有黄金海岸市政辖区内的临水物业,如果有护岸墙、导流墙、栈桥或浮码头中任何一种设施完全或部分坐落于该物业之上或与该物业相接触,则业主在出售该物业时,必须在合同中写入一个特别条款,说明以下事项:

(1)本合同适用黄金海岸第17号地方法规;

(2)上述一种或多种设施坐落在该物业之上或与其毗邻:

(3)根据17号法规,未来的业主有义务付费保证该设施始终处于良好的工作和安全状态并能持续发挥其设计功能;和

(4)该设施有否收到政府下达并且现业主尚未贯彻完毕的整改通知书,如有,该通知书的内容。

未在合同中正确履行披露义务的,市政府可对卖方处以罚款,最高可达50个点,(2017年7月1日起一个罚点等于126.15澳元),即6,307.50澳元的罚款。

另外,第15条第三款规定,如果买方发现有披露义务的卖方没有完全遵守以上规定,则买方直到交割日前有权随时终止合同。第四款进一步规定,卖方包括中介在该合同项下收取的任何款项必须在买方发出终止合同通知之日起14天内全额返还买方。

该法规的实施,给临水物业的销售带来许多困难。首先,确定临水物业是否适用第15条的披露规定并无明确的可操作的方法。物业上有栈桥和浮码头还容易识别,但确定很多临水物业岸边水下的那堆石头究竟是否是护岸墙或导流墙并不容易。去市政府付费查询,市政府出具的报告只会显示,被查询的物业是否为临水物业。如果是,报告会提示业主,如果其物业之上有护岸墙、导流墙、栈桥或浮码头中任何设施中的一种,其要尽到出售时的披露义务但报告并不会告知你所查询的物业是否有披露义务。要想绝对确定,你可能需要付费聘请专门的水利工程师到家进行现场勘察。其次,销售合同履约的不确定性变得极其之大。如果业主或中介应该披露而没有披露或披露的事项不完全,则合同随时可以被买方依法终止。

第17号法规从出台之日起,其第15条第三款的合法性就受到了利害关系人的质疑。质疑除了诟病其不具有清晰的可操作性之外,主要集中在其是否违反了上位法– 昆州财产法。

昆州财产法第57A条规定,行政规章不得规定物业销售合同因违反该行政规章的要求而无效,除非该规章由总督签署并明确说明具有使物业销售合同无效的效力。第17号法规第15条第三款的拥护者认为黄金海岸地方法规不是行政规章,与财产法57A条并不冲突。反对者认为其是行政规章,应归于无效。因第57A条的规定并不明确,支持者反对者众说纷纭莫衷一是。

昆士兰律师协会曾在2014年推动修改第57A条,但提案在议会辩论中胎死腹中。今年修正案再次上会,终获通过。

修改后的第57A条规定,任何行政规章或地方法规,除了州法律有明确授权外,否则不得规定物业销售合同因违反其要求而无效,也不得因土地销售合同一方没有履行该规章或该法规规定的义务从而给予土地销售合同的另一方终止合同的权利。

该修正案的通过等于宣布了第17号法规第15条第三款的死刑。黄金海岸市政府虽然在议会辩论阶段极力游说,希望阻止该法案的通过。但修正案通过之后,市政府的网站已发布公告,告知市民该地方法规的相应条款已归于无效。请见链接:

公告大意如下

       2017年6月5日昆州财产法第57A条已被修正,明确了第17号地方法规无权因临水物业的卖方未尽法规要求的披露义务而给予买方终止合同的权利。因此,第15条第三款从2017年6月5日起失效。但是,在此日期之前签订合同的,如果卖方未按第15条的要求进行披露或者披露不全的,买方仍有权在交割日之前随时终止合同。

6月5日之后,临水物业的卖方和中介不必再担心合同可能因违反第17号地方法规的规定而被买方随时被终止,但该法规要求披露的规定依然有效,如果卖方应该披露而没有披露或者披露不全,市政府仍有权对违规者处于高达6300澳元的罚款。

另外,需要特别指出的是,如果一个共有产权住宅小区(CommunityTitle Scheme)有一面土地直接临水,即使只有几户人家是真正临水,其他大多数人家都不临水,小区内的所有人家都会被视为是直接临水,因为小区的共有土地直接临水。所以,如果小区紧邻的水面上有上述提及的水利设施中的一种,则小区中的任何一家出售时都有披露责任,即使被出售的那一户离水边有百米之遥。这一点往往会被卖方和房产中介所忽略。一旦没有按规定披露,而有人知会了市政府,卖方就可能面临被罚款的风险。

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