一个由物业管理中介失职引发屋主巨额赔偿的案例

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引自今年（2019年）2月新南威尔士州地方法院判决物业经理由于失职未及时安排维修感应灯引起租客摔伤事故 物业经理和屋主被判赔偿租客33万澳币。

（Than v Galletta & Ors [2019] NSWDC 9.）

背景回顾

租客Karen把她的物业管理经理和屋主一起告到法庭，宣称他们没有履行对租客的Duty of Care （尽职义务），引发她摔倒受伤。

原告租客Karen租的是两层楼里的一间房。楼里面房间之间有一个公共内部楼梯。事故发生的时候，租客听到楼下有噪音，打算下楼查看。楼梯很暗，租客尝试开灯。但灯泡已经很久不工作了。租客在下楼的时候踩空摔下楼梯，左脚骨折。

租客Karen和楼里的另一位租客之前至少有两次告诉物业管理经理，楼梯处的感应灯失灵了。第一次告之时，物业经理有联系电工检查。但是，过了不久问题又出现了，三个月以后，租客又告诉物业经理灯不亮了。

物业经理有提供证据，他有口头安排公司常用的电工维修。但是并没有发出书面work order。物业经理无法提供任何证据电工已经完成维修。物业经理之后并没有查询电工关于维修的事，只是猜测维修已经完成。租客Karen摔伤，是在第二次通知物业经理感应灯有问题的第23天。

租客Karen把物业经理和屋主告上法庭，缘由是屋主和物业经理没有及时维修感应灯，没有提醒他由于光线不足而会摔倒的可能性。

法庭判决

法庭认为既然楼梯是公用的，原告租客在使用楼梯时，物业经理和房东应该可以预见由于感应灯失灵而造成的光线不足问题，从而产生安全隐患。被告应该采取预防措施防止意外发生。法庭认为，被告应该把灯调节成永久亮的模式，而不是感应灯，或者贴上警告标记，防止摔倒意外发生，提醒行人注意。

另外，法庭认为，一旦意外发生，很大可能性会造成严重摔伤，这是可以预见的。然后摔伤这一结果其都可以通过简单的警告标记或及时维修避免的。

由此法庭认为被告物业经理和房东，违反尽职义务，造成疏忽，从而致使租客摔伤。

法庭判物业经理赔偿租客33万澳币。物业经理于是和屋主开撕，互相指责……最终最终，此案例中屋主以证明并没有收到物业经理关于维修的通知而侥幸逃脱罪名。

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看到这里大家未免一身冷汗，我的物业经理都做什么了，怎么做的，会发书面维修申请给电工吗，和我说的维修建议我听了吗？我给物业的回复没有书面形式的怎么办？我怎么才能证明我是无辜的？我的物业有安全问题吗？一旦意外发生，我的保险保吗？

大部分屋主，10个里有9个，是不知道自己的物业经理怎么安排维修的，书面还是口头安排？有没有系统跟踪查询，会不会租客反映了维修我的物业经理忘了跟我说？物业经理有没有法律常识？

接下来我们给大家总结一下最常见的针对屋主疏忽责任的诉讼:

1. 房屋破损维修不当

2. 室外霉菌引起滑倒摔伤

3. 没有符合建筑标准

4. 没有符合防火标准

5. 维修人员缺乏执照，没有正当维修 （以屋主自己维修居多）

当以上状况造成意外时，屋主和物业经理又不能证明自己一直坚持做常规房检，以便及时发现问题，或不能证明当租客通知房子需要维修后及时安排维修，屋主就具有被诉讼的危险。

破解以上的办法其实很简单:

1. 找正规公司，了解公司流程和人员配置实力，尽量选择具备高行业标准的公司

2. 维修及时 维修及时 维修及时 （重要的事情说三遍）

3. 尽量不要因为贪图便宜而自己维修或管理物业

4. 普及法律常识  保护自己 保护自己的物业

5. 不要轻视保险 了解保险内容

大家还在纠结那一两百块管理费差别的同时，应该深入的和自己选择的物业经理对话，了解他们的业务专业度，和对自己全方位的保护。一个对的建议，一个认真负责的维修，可能省下来的是几十万的赔偿，和几年花在法庭的时间与精力。