在澳洲，物业代持到底合法吗

最近经常会被一些海外客户问到，是否可以由澳洲本地人代为持有在澳洲的物业。答案是“不！可！以！”。原因为何？我们细细讲来。

澳大利亚联邦政府和各州政府在针对海外投资人购买物业上都有明确的规定。总体来说，海外人士购买物业物业必须要通过海外人士购房申请的审批且需要交纳一定数额的申请费，一些州政府也对海外人士收取比本地购房者多出7%-8%的印花税。无一年以上有效签证的海外人士也不得在澳大利亚购置二手物业（Established Dwellings）。由此不难想象外国人为了规避政策成本，希望通过他人代持的方式在澳购房的需求是有多旺盛。尽管某些代持的方式看似具有可行性，但本文还是希望给大家“泼一泼冷水”为大家解释其中的物业代持中的风险。

目前澳大利亚本国的居民比较常见的物业代持需求主要来源于合理避税、养老金管理、财产保护等目的，他们通常会通过注册公司或者成立信托基金的方式来代持物业。但这种方式并不适用于外国购房人使用，因为无论是审批购房资格的联邦政府部门(Foreign Investment Review Board)或者是征收相关税费的州政府部门(如Revenue NSW)，都已经将“外国人”这个概念延伸到由外国人持有一定股份的澳洲公司或者信托基金。所以在澳洲注册公司或者成立信托基金的方式并不能使外国购房者豁免购房限制或者规避额外税。

一个失败的例子就是2014年底中国首富许家印在澳洲最壕区Point Piper以将近4000万澳元的价格购买了豪宅Villa del Mare。随后仅仅几个月时间，联邦政府便查明该物业是通过一家在澳注册的空壳公司购买的，随即勒令业主出售该物业。这笔交易让业主损失了起码200多万澳元的印花税。由此可见，外国人想通过在澳注册公司或者成立信托基金的方式购买并代持澳洲物业的方法是不可行的。

另一种客户比较常问到的方式是委托有澳洲永久身份或澳洲公民的亲戚或朋友来代为持有物业。这种方式也是存在着非常大的风险：

首先，如果在未来的某个时间点，实际购房者与代持人之间出现了与产权相关的纠纷，那么实际购房人就会十分被动。由于所涉及的物业产权是注册在代持人名下，法院会要求实际购房人提供证据证明自己所主张的所有权，而这方面举证十分困难。即使实际购房人能够提供购房时的出资凭证，代持人也可以主张对方的出资行为属于借贷行为，这种情况下实际购房人很难保护自己在物业增值部分的所得。如果代持人是实际购房者的家人，代持人甚至可以主张出资行为属于赠予行为，实际购房人甚至可能因此分文不得。

其次，与代持人相关的一系列问题也可能导致实际购房人十分被动。这包括代持人的财务状况恶化导致破产需要拍卖名下物业清偿债务，代持人意外死亡的遗产继承问题，代持人婚姻状况所设计的财产分割，代持人与租客邻居产生的矛盾以及因物业贬值产生的银行债务问题等等。

更重要的是，某些代持行为本身可能存在着对税务部门，福利部门等政府机构的隐瞒或者欺骗行为。这不仅可能破坏实际购房人与代持人的信用，更有甚者可能面临政府机构的起诉(包括刑事诉讼)。特别需要指出的是，澳大利亚海外投资审批委员会（Foreign Investment Review Board ）对于隐瞒海外投资人身份或代为持有海外投资人的物业来逃避海外人士购房申请的申请费的行为是明令禁止的，违反者不仅会被罚款及强制出售物业，情节严重的可能会面临刑事诉讼。这对代持人和物业实际拥有人都是非常大的违规风险。

所以在澳大利亚购房置业前，请第一时间咨询你的律师获取法律意见。以确保个人利益最大化的同时，合理规避不必要的风险。