BCCM Act 1997昆州小区物业法律的改动 | 澳法评

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2020年9月29日昆士兰总督签署通过了对Body Corporate and Community Management Act 1997 (BCCM Act 1997)下面五大模组的实施细则的修订。

• Body Corporate and Community Management (Accommodation Module) Regulation 2020
• Body Corporate and Community Management (Commercial Module) Regulation 2020
• Body Corporate and Community Management (Small Schemes Module) Regulation 2020
• Body Corporate and Community Management (Specified Two-lot Schemes Module ) Amendment Regulation 2020
• Body Corporate and Community Management (Standard Module) Regulation 2020

政府网站上有对于Standard Module的实施细则改变做出总结，而其他模组例如Accommodation Module等地改变也都是大同小异。没有什么出乎业界意料的重大改变，只是让这个二十几年前的法律与时俱进一下。这个法律的修改将从2021年3月1日开始实施，给同学们一些学习适应的机会。
 
施老师替大家总结翻译一下这次BCCM Regulations法律的改变，希望做小区经理及卖公寓排屋的同学们认真学习，在业委会面前好好的表现！

在业委会行政事务方面有五个比较重要的新规定：

   1.在业委会进入任何合约(包括保险) 之前，业委会经理及小区经理必须申报任何佣金、回扣跟任何其他好处。

   2.随着保险费越来越贵，业委会可以超过业委会花费上限购买保险，只有在超过重大花费限制时必须提供两家以上的保险报价。在AGM上也要报告如有保险仲介的介入。

   3.现在业主名单Body Corporate Roll 可以包括Email作为通讯地址，只要有给业委会Email地址，就表示同意透过Email接收任何来自业委会的文件通知。业委会可以决定亲自送到、透过邮件或电子邮件或透过网站登入自行下载的方式来发送所需文件。

    4.原本应该发给业委会秘书长的文件现在都可以改为在业委会的同意授权下交给业委会服务经理来收取处理。

    5.过去业主如果是新买进成为业主、签六个月或以上的长约、委托物业经理出租房产、中止物业经理的委托或被银行没收了房产都要在两个月内用BCCM Form 8通知业委会更新业主名单，但现在变成一个月内。(没有这么做的惩罚是20 个罚款单位约$2611，虽然从没听说有人被罚过，但还是建议提交，业委会需要在收到表格后14天内更新业主名单资料。)

新法律对于业委会选举的改变对于两公婆一起占据业委会席位而头痛的小区经理们，好消息来了。对于同一套房产的共同拥有者不能够同时成为业委会委员！除非业委会都没人想当委员连最低要求的三席都凑不齐、或者他们拥有不只一套在小区内的房产，不然同一家庭、手持业主委托书的人、或者是同一房产的联名业主不能同时担任委员。

对于三套房以上的小区却只有三人以内的业主，应该分配职务担任主席、秘书长、财务长，如果争执不下，三人就同时担任所有职位。

只要业主大会通过提案，业委会也有系统能处理电子投票(能拒绝不合法投票者跟重复投票者、仅限于秘书长收取投票、能不记名投票)，就可以用电子投票选出业委会委员。

如果业委会委员选举提名没有达到业委会委员人数上限，主席必须在业主大会上现场要求提名补上委员人数。七户以上的小区的业委会委员人数上限就是七席，除非是多层式的分契式产权法人团体才能决定提高最高委员人数至十二人。这个改变是为了鼓励更多人参与业委会而不是让少数人把持。

业委会可以透过开放式投票决定由业委会服务经理取代业委会，但是需要以Special Resolution的方式通过。

业委会委员不得从小区经理或者任何服务提供商获得任何直接或间接的好处，除非业委会通过授权或者是正常服务以市价的提供，以避免委员们「受贿」有所偏向。这个新规定就让小区经理「收买人心」的一些做法受到了限制。不过我相信华人朋友们在什么叫「贿络」跟什么叫「人情往来」应该很有经验，手段不要太直白就是了。

新法律对于业委会开会的改变
如果一位业主想向业委会提案，可以透过亲自递送、邮寄或电子通讯。如果该项提案不属于业委会限制职权范围、跟法律或住户公约或已通过提案有冲突、或提案本身就非法或无法被执行，业委会不得自行做出决定。如果业委会可以做决定，必须在收到提案的六周内做出决定，除非书面通知提案方要求合理的延期(最长再六周)。如果业委会在时间内不回应通知，可视为提案没有被通过。

如果这个业主在过去十二月内曾经提过相同的提案或有提了六个以上的提案，业委会可以通知业主拒绝受理该提案。

业委会的委员们及业主、业主代表们只要业委会同意就可以透过电话或视讯等方式出席。业主或业主代表们想出席业委会开会需在开会前24小时以书面方式向秘书长提出要求。

业委会委员如果欠物业费未缴，或者是指派他们的个体欠费未缴，该委员就没有投票资格。

业委会可以不透过业委会开会来做决定，只要秘书长或多数委员授权者将提案寄给所有的委员及业主。委员们必须在21天内以书面的方式回覆秘书长。紧急状况下的决定可以只通知委员们。投票结果需要通知全体委员及业主，并在下次开会时追认。

新法律对于业主大会的改变
如果有两个或以上的提案是关于同一件事，业委会需要将这些提案以「同系列提案」的方式列于议程中。同系列的提案被通过后，如果只有一个被通过的提案就照案执行；多个被通过的提案就以最高票的提案执行；如果有两个同样最高票被通过的提案，就以最少反对票的那个提案执行；如果票数还是平手无法决定，可以掷硬币或抽签决定(没错，法律这样写！)同系列提案必须要在议程上给予解释说明如何处理，详细怎样写解释我就不说明了，反正是业委会服务经理的工作。

业委会也能以Special Resolution提案通过修改业主大会法定人数，例如把需实际出席人数从两人减至一人，将法定投票人数从25%降到最低10%或之间。业委会也可以透过Ordinary Resolution通过让视讯出席者当作是实际出席者。

每个人只能持有一户的Power of Attorney授权书，除非多户是同一业主或这个人是业主的家人，或者是买家根据法律Sec 211或219给了授权。

业委会也可以透过Ordinary Resolution通过合规定的电子系统投票。
第二次业主大会的议程里必须包含委任专业人士准备建筑结构问题检查报告。

开发商也有一系列的新文件必须要提交给业委会，必须同时给纸本跟电子版。总之，这次的BCCM修法没有啥太有争议性的内容，之前我唯一觉得有争议的内容在我与BCCM Office 的上任Commissioner提出意见后，这次也改得可以接受了。所有关于这次修法的细节有兴趣的同学们可以到州政府网站去详细阅读相关资料。