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产权法主要是界定个人和企业的权利和责任,以及这些权利和法律的交易和执行的法律。财产有两种类型:不动产和动产。因此常见不动产和动产纠纷主要表现在税务,产权交易,土地登记,抵押贷款,物业管理,财产分割等方面。为此澳法评作者们撰写了土地税,附加印花税,楼花合同,轻型开发,法人团体等文章帮助读者深入了解产权法。

使用过期的Form 6会导致代理协议无效吗?| 昆州物业管理法规问答(3)

2019.09.22 | 澳洲法律评论作者团 | #来哲夫律师

关于此文的更多问题,欢迎联系小编微信(Auslawreview01)获得获得澳洲(昆士兰州布里斯班)领先华人律师团队的法律建议。

昆士兰州《1997年共有产权项目法人团体和共有产权社区管理法》及与之配套的适用于不同类型共有产权社区的五个管理细则,共同构成了共有产权社区管理的基本法律框架。物业经理在工作中与业委会(Body Corporate Committee)和法人事务经理(Body Corporate Manager)打交道时遇到的许多问题,在这些法规里都可以找到相应的实体法和程序法的规定。

本系列文章试图就物业经理在工作中经常或可能遇到的带普遍性的问题,找出相应的法律规定,供华人物业经理在有需要时参考。但读者不应依赖本文提供的信息而替代就其具体问题获得相关专业法律意见。

昆州《房地产从业人员管理法》(Property Occupations Act 2014)规定,房产中介在向任何客户提供中介服务之前,必须与客户共同签订一份政府制发的《房产出售、出租或拍卖代理人任命书》(Appointment and reappointment of a property agent, resident letting agent or propertyauctioneer),即POA Form 6。Form 6的实质是一份代理协议。未签订《任命书》就充当客户代理人开始提供中介服务的,最高可罚款200点(昆州2017年7月1日起一个点等于126.15澳币),即25,230澳币。

签订的《任命书》中,法定必须填写的内容不准确不完备的(if not in compliance with the requirements of the POA),任命书从签订之日起就没有效力,中介即使提供了服务也无权收取佣金和收回垫付的费用。同时,没有有效授权还要向法院起诉,索要佣金或费用的,最高可罚款200点。

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那么,误用了过期的Form6表格(Out of Date Version)签订的协议,会因为表格不是最新版本(Current Version)而导致代理协议无效吗?

根据昆州现行法律和以往判例确定的原则:当法律对完成(政府)规定的表格有强制性要求时,没有必要一丝不差地按规定完成表格,实质性地按规定完成表格即可(strict compliance with the forms is not necessary and substantial compliance is sufficient)。落实到本期问题就是,误用了过期表格本身并不会导致所签代理协议必然无效。关键看新旧表格的差异是什么,要看忽略了这些差异是否会造成实质性不合规。

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Stephy王律师和林律师非常尽责。不会让你在你最需要帮助的时候不回复你或者不接你电话。
Stephy and Huiming are very professional and responsible.
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王海洋律师专业能力极强、尽职尽责。

赵劲杰

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认识林汇铭律师多年,在他的带领下澳和团队展现出高水平的业务能力,丰富的经验以及严谨专注的职业态度;此外他们也积极服务社区,热心公益,是值得客户信赖的优质律所!

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非常感谢Julius许律师下班后还给我提供法律咨询和非常专业的法律建议。

古波

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熟知林律师多年!为人非常靠谱实在! 那么年轻就同时持有澳洲和中国的律师牌照,实在为我们布里斯班华人的骄傲!强烈推荐给各位朋友! ^_^

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Yang Ayla

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在与西方文化背景下的律师打交道会经常出现在下班后以及节假日联系不到律师的情况,造成很多困扰。

林律师虽然身在布里斯班但依旧可以做到即使再晚再忙也能及时回复真的很了不起,另一个值得夸赞的地方在于他可以为远程客户提供Zoom视频解释合同,把合同里的重要事项和时间都在解释时标注清楚并且之后还会为客户准备好需要注意的清单真的让人很安心。
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Xiaofan Zhou

5.0

Auslaw Partners 地理位置极佳,位于布里斯班CBD,中国银行楼上,电梯直达,非常方便客户。知道这个律所,是从林律师的澳洲法律评论公众号得知,说的都是与澳洲华人生活息息相关的法律问题,非常实用,贴近生活! 林律师眼光独到,能在叙述中,迅速找出需要解决的法律问题,找到突破口,帮我解决问题!

Tracey律师非常耐心,非常友善,能帮我快速安抚情绪,理清思路。Dan律师的移民签证业务老练,过硬,很快帮我解决后顾之忧。Tony律师专业知识过硬,不愧是是在澳有十多年律师经验的律师大拿。Stephy 律师在家庭法方面特别专业,快速帮我理清思路,找到最适合的法律救济。Jacky律师在property方面很有经验,帮我解决房产过户避免进坑。感谢Neil律师, Lisa律师和Julius律师在申请诉讼方面对我的帮助,在上诉出庭上,申请伤害理赔上,给了我足够的专业意见,帮我顺利解决问题。再次感谢所有律师,让我在异国他乡顺利解决法律问题!

周孝文

5.0

我是因为生意买卖接触到澳和律业,首先要赞一下林律师和许律师,责任心强,业务能力强,沟通方便,而且在非工作时间也能及时得到他们的帮助!

说实话,跟对方律师的对比才让我了解澳和律业的专业和优势。在整个合同处理过程中,相比较对方律师的懒散不严谨拖拉,林律师和许律师一直处理的非常专业及时。

真的,大律所值得信赖!

Auslaw Partners | 澳和律业

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林佑佑

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我最近向Auslaw的律师查询了有关就业问题的信息。林汇铭律师为我提供了清晰,详细的信息。中肯、實在,不花言巧語,思慮細密且表達清楚,且打電話都會回覆,是位值得信賴的好律師。